Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Расчет имущественного вычета
Разберем на примере.
Александрова А.А. в 2021 году продала однокомнатную квартиру за 1,5 млн рублей, срок владения — 2 года, затраты на приобретение жилья составили 1,2 млн рублей. Александрова А.А. обязана подать декларацию 3-НДФЛ в инспекцию и уплатить НДФЛ с продажи квартиры.
Рассчитаем налог:
(1 500 000 (сумма дохода) — 1 200 000 (сумма фактически произведенных расходов на приобретение данного жилья)) × 13% (ставка налога) = 39 000 — сумма НДФЛ к уплате в бюджет.
После 01.01.2016 используем кадастровую стоимость объекта. Инспекторы сравнят стоимость по договору и 70% от кадастровой стоимости. Налог рассчитают с большей суммы.
Например, кадастровая стоимость — 5 млн рублей, цена по договору — 2 млн. Налог рассчитывается с 70% кадастровой стоимости (5 млн руб. × 70% = 3,5 млн руб.). НДФЛ составит 455 000 руб. (3 500 000 × 13%) при условии, что налогоплательщик не заявляет никаких льгот.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Сколько нужно времени, чтобы не платить налог
Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.
- Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.
Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.
- Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.
Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:
- приватизирована;
- унаследована;
- подарена близким родственником;
- получена по сделке ренты.
Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.
Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.
В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:
- куплена;
- подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
- обменена;
от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2023 году.
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.
Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:
- была зарегистрирована до 2016 года;
- перешла к собственнику по наследству;
- была подарена текущему владельцу родственником;
- была приватизирована;
- перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Особенности расчета имущественного вычета при продаже квартиры
Максимальным лимитом налогового вычета, на который правомерно снизить полученный от реализации квартиры или какой-то ее доли доход, является 1 млн. руб.
Максимальным лимитом налогового вычета, на который правомерно снизить полученный от реализации прочего имущества (например, транспортного средства, гаража, различных построек, дорогостоящих предметов), является 250 тыс. руб.
В обстоятельствах, когда единица недвижимости, которая числилась в совместном владении, но находилась в ней меньше минимально допустимого периода, реализуется по одному соглашению купли-продажи как единая собственность, вычет в объеме 1 млн. руб. будет разделен между долевыми владельцами пропорционально их долям собственности, либо по договоренности.
Если каждый собственник объекта, который находится в совместном владении, реализовал свою часть квартиры по отдельному соглашению, то право на вычет в 1 млн. руб. фиксируется для каждого из них отдельно, то есть по каждому конкретному соглашению купли-продажи.
Важно отметить, что, если одним гражданином, на протяжении одного отчетного периода, было продано два и более недвижимых объектов, то вычет определяется суммарно, то есть максимально возможная льгота по всем реализованным единицам, составляет 1 млн. руб.
Если общая сумма продажи недвижимости – менее указанного лимита в 1 млн. руб., то обязанность выплаты НДФЛ не появляется, но подача декларации, тем не менее, необходима.
Пример. В 2017 г. Городов С. В. заключил сделку по продаже своей квартиры на общую сумму 3 млн. руб. Объект был приобретен Городовым в 2015 г. за 2,5 млн. руб. Так, квартира числилась во владении гражданина менее пяти минимальных лет, необходимых для освобождения от уплаты налога. Поэтому полученный им доход от реализации имущества облагается налогом, а также появляется необходимость предоставить в фискальную службу декларацию 3-НДФЛ.
Налогооблагаемый доход Городова составляет 2 млн. руб. В свою очередь, компенсируемый НДФЛ составит: (3 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13% = 260 тыс. руб.
В условиях, когда для гражданина более актуален не вычет, а льгота на сумму подтвержденных затрат, налогооблагаемый доход составит 500 тыс. руб. В свою очередь НДФЛ: (3 млн. руб. – 2,5 млн. руб.) * 13% = 65 тыс. руб.
Налоговый вычет при продаже квартиры в долевом владении
Если жильё находилось в долевом владении и продано совместно или порознь – удержание производится с собственника своей доли.
Вычет начисляется соразмерно сумме средств, полученных каждым физическим лицом от покупателя за ранее принадлежащую ему жилплощадь. Требование по удержанию НДФЛ на сособственника не переходит.
Исключение составляют случаи, когда совместное владение осуществляется без выдела долей. В таких ситуациях граждане несут солидарную ответственность.
А для супругов солидарная ответственность предусматривается даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из них, но относится к совместно нажитому виду имущества (ст. 35 СК РФ).
Если у владельца доли в праве на квартиру имеются налоговые льготы или преимущества, таковые не распространяются на остальных. Сроки владения жильём так же устанавливаются раздельно, на основании сроков регистрации каждой доли.
Каждый сособственник имеет приоритет в выкупе остальных долей. Если на протяжении срока права обладания объектом, собственник выкупил доли остальных совладельцев – он вправе выставить квартиру на торги в качестве единственного титульного владельца.
В таком случае срок будет исчисляться от начала приобретения права собственности, то есть с момента приобретения и юридического оформления первоначального права.
Рассмотрим, как рассчитывается вычет в разных ситуациях.
Гражданин приобрёл квартиру стоимостью 5 млн рублей в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5500000 рублей. Расчёт налога будет происходить так: 5500000 Х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715000 рублей.
Но гражданин имеет право на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду:
- Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Сумма составит: (5500000 – 1000000) Х 0.13 = 585000.
- Применить вычет на основании в разнице понесённых доходов и расходов. В таком случае расчёт будет таким: (5500000 – 5000000) Х0.13 = 65000.
Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.
Особенности предоставления имущественного вычета пенсионерам
Как было сказано выше, на получение такого вычета могут рассчитывать исключительно те граждане, которые регулярно платят подоходный налог и официально трудоустроены.
Вплоть до 2012 года из этого списка были исключены:
- Пенсионеры
- Люди, живущие на социальные пособия
Однако в 2012 году был принят ФЗ№330, и сегодня пенсионеры получили законное право на применение налогового вычета на всю сумму прибыли при условии, что период владения объектом свыше 3 лет.
Если срок меньше, то лицо пенсионного возраста само решает, какой выбрать способ уплаты и получения вычета:
- Полная сумма прибыли, если цена вопроса менее или равна 1 000 000 рублей.
- Снижение налога на затраты при покупке объекта.
В 2023 году никаких новых моментов в процедуру получения налогового вычета на квартиру не было добавлено.
Обязанность декларирования доходов
Декларировать доходы нужно только в том случае, когда продавец владел квартирой менее 3 (5) лет (в зависимости от способа приобретения жилья в собственность).
Если сумма налога при расчете отсутствует, то декларация считается нулевой. Но даже в этом случае, если собственник владел квартирой менее предельного срока владения, он обязан подавать ее в налоговую по месту регистрации или через интернет. Налог в этом случае, естественно, не платится.
Подробнее о том, через сколько лет снимается налогообложение, читайте здесь, а как выплачивается налог, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать тут.
Как считается вычет, если продается доля квартиры
В случае продажи доли недвижимости налоговая база также может быть уменьшена на затраты, связанные с покупкой этой доли. Расходы при этом делятся пропорционально долям. Документы, подтверждающие эти расходы, необходимо предоставить вместе с декларацией.
Как правило, доля не приобретается отдельно. Наиболее распространенная ситуация, когда квартира покупается в собственность семьи, в которой каждый член является дольщиком. В этом случае расходы на приобретение прописываются в договоре купли-продажи или рассчитываются по формуле:
Общая стоимость покупки х Величина доли = Расходы на покупку.
В случае реализации имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма налогового вычета (1 млн. рублей) также может быть учтена. Однако ее необходимо распределить между совладельцами пропорционально их долям.
Бывают ситуации, когда один из дольщиков является собственником имущества более 3 (5) лет и, соответственно, освобождается от уплаты налога. При этом другие совладельцы могут быть собственниками менее этого срока, поэтому должны отчитаться в ФНС. Как сократить расходы в этом случае?
Доход от продажи не привязан к размеру долей. Целесообразно распределить сумму прибыли от продажи квартиры так, чтобы наибольшая часть дохода принадлежала тому из собственников, кто владеет недвижимостью больше трех (пяти) лет.
Налоговая ставка и база
Стандартная ставка налога с дохода в нашей стране составляет тринадцать процентов для резидентов РФ и тридцать процентов для противоположной категории. Размер налогооблагаемой базы вычисляется как разница между суммами покупки и продажи квартиры.
Если право на квартиру возникло путем приватизации или иной сделкой на безвозмездной основе, учитывается только количество вырученных денежных средств. Когда за отчуждением недвижимого имущества жилого назначения следует приобретение нового, база также определяется как разница между их стоимостями.
Для борьбы с занижением реальной цены сделки в законы страны были внесены некоторые изменения. Налогооблагаемая база не может быть ниже, чем семьдесят процентов от кадастровой стоимости объекта.