Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?
Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет). Больше о том, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, мы рассказывали в отдельной статье.
Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.
Как и для чего составляется акт?
Акт о завершенной перепланировке составляют и подписывают представители всех инстанций, которые ее согласовывали. Для этого нужно по завершении работ обратиться в жилищную инспекцию в префектуру с заявлением. В заявлении указываются реквизиты выданного ранее разрешения, к нему прилагаются договор с подрядчиком, журнал производства работ, копия договора авторского надзора с проектной организацией.
Акт на незначительную перепланировку могут выдать без визуального осмотра. Серьезные ремонтные работы освидетельствуют на месте. Комиссия имеет право провести выборочное вскрытие отделки для проверки качества скрытых этапов работ. При выдачи акта на месте в нем расписываются все присутствующие. Оригиналов оформляют три штуки: для проектировщика, собственника, жилищной инспекции.
Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):
- Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
- Паспорт заявителя.
- Устав (если заявитель — фирма).
- Доверенность (если заявление подает представитель).
- Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
- к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
- ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
- Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
- Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.
Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.
Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.
Перечень документов для перепланировки нежилого помещения
В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.
Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.
Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения
Собственники нежилых помещений в настоящее время все чаще выполняют перепланировку и реконструкцию. Популярность подобных работ объясняется тем, что они позволяют существенно улучшить функциональные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений, а также крайне положительно влияют на успешность и прибыльность бизнеса.
Если нужно перестроить здание, владелец должен выполнить работы в полном соответствии с существующим законодательством, которое требует предварительного проектирования и согласования реконструкции с ответственными службами.
При выполнении ремонта без получения соответствующих разрешений от государственных инспекторов, работы будут признаны самовольными.
В этом случае владельцу придется узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения постфактум.