Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Помощь нотариуса при взыскании задолженности по неуплаченной арендной плате». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 21.04.2020 по делу № 203-5/2019/92А/337К
5 мая 2020 1091
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
21.04.2020
Дело № 203-5/2019/92А/337К
г. Минск
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь в составе председательствующего – судьи
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ю» на решение экономического суда Минской области от 31.01.2020 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 06.03.2020 по делу №203-5/2019 по иску совместного общества с ограниченной ответственностью «К» к обществу с ограниченной ответственностью «Ю» о возврате арендованного имущества, стоимостью 4 650 рублей, взыскании 4 560 рублей основного долга по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.10.2019
с участием представителей: от ООО «Ю» – директора Д.А.А. и адвоката М.М.Н. (доверенность в деле), от СООО «К» — директора К.А.И. и адвоката Б.Т.А. (доверенность в деле),
УСТАНОВИЛА:
Решением от 31.01.2020 экономический суд Минской области удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ООО «Ю» в пользу СООО «К» 4 560 рублей основного долга по арендной плате, 637,50 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, 250 рублей в счет возмещения расходов по оплате юридической помощи, а также обязав ООО «Ю» возвратить СООО «К» арендованное по договору № 52037 от 12.06.2018 имущество – бытовое помещение инвентарный номер 4582, стоимостью 4 650 рублей с НДС, в 15-тидневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 06.03.2020 решение экономического суда Минской области от 31.01.2020 изменено, абзацы первый-третий резолютивной части решения изложены в новой редакции, согласно которой исковые требования истца в части взыскания 456 рублей арендной платы за октябрь 2019 года оставлены без рассмотрения и истцу возвращена государственная пошлина в сумме 31,56 рублей.
Взыскано с ООО «Ю» в пользу СООО «К» 4 104 рублей основного долга по арендной плате, 455,73 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, 188,03 рублей в счет возмещения расходов по оплате юридической помощи.
Постановлено обязать ООО «Ю» возвратить СООО «К» арендованное по договору № 52037 от 12.06.2018 имущество – бытовое помещение инвентарный номер 4582, стоимостью 2 480 рублей в 15-тидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с СООО «К» в пользу ООО «Ю» 526,47 рублей в возмещение расходов по оплате юридической помощи в суде первой инстанции.
В остальной части решение экономического суда Минской области от 31.01.2020 оставлено без изменения. Взыскано с СООО «К» в пользу ООО «Ю» 77,01 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 114,08 рублей в возмещение расходов по оплате юридической помощи в суде апелляционной инстанции. Выданы судебные приказы.
ООО «Ю» обратилось в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные постановления, принять новое постановление, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований либо оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора, взыскать с истца в пользу ответчика понесенные судебные расходы. В обоснование жалобы указывает, что судебные постановления являются незаконными и необоснованными, поскольку судами первой и апелляционной инстанций неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права. Считает, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; договор аренды является незаключенным, поскольку в деле нет доказательств, позволяющих установить предмет договора аренды. Указывает о несоблюдении письменной формы договора аренды, так как в дело не представлен оригинал договора, а доказательств обмена между сторонами всеми страницами договора аренды каким-либо способом не имеется. Считает, что судами не установлены обстоятельства, где было выгружено имущество, где оно находится и в чье владение и пользование поступило, а без выяснения указанного обстоятельства невозможно обязать ответчика возвратить истцу имущество, которое ответчик не получал и которым он не пользовался.
В судебном заседании представители ООО «Ю» поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней основаниям.
СООО «К» в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании указывают на необоснованность кассационной жалобы и законность обжалуемого судебного постановления.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы настоящего дела и дела экономического суда Минской области № 128-5/2019, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив законность и обоснованность судебных постановлений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции, которым внесены изменения в решение суда, следует оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Ю» – без удовлетворения по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, СООО «К» (арендодатель) передал подписанный им договор аренды оборудования № 52037 от 12.06.2018 (далее – договор) ООО «Ю» (арендатору), а ООО «Ю» посредством электронной почты направило СООО «К» три сканированные страницы (в том числе и последнюю) указанного договора с подписями директора и печатью ответчика.
В соответствии с п.п.1.1, 1.2 указанного договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату бытовку с инв. № 16 во временное владение и пользование для использования при осуществлении строительно-монтажных работ.
Из материалов дела следует, что согласно товарно-транспортной накладной от 25.05.2018 № 4121355 бытовка с инвентарным номером № 4582, стоимостью 2 480 рублей, была приобретена истцом у ОАО «Б» и доставлена в г. Островец.
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.
Правовое обоснование претензии
На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи и Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).
В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.
Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».
Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
В Арбитражный суд Свердловской области
ИСТЕЦ:
ИП
ОТВЕТЧИК:
Цена иска: 33 735 рублей.
Госпошлина: 2 000 рублей.
Исковое заявление
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.
В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».
Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.
Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.
Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.
Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».
До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.
Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством
ПРОШУ:
- взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
- взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
- взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.
Что делать, если арендатор не платит?
Что делать, если арендатор не платит арендную плату?
Во-первых. нужно обратиться к , в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.
Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:
- в претензионном (досудебном) порядке;
- обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.
И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.
При нарушении сроков оплаты арендатором, владелец предмета соглашения может взыскать денежные средства в судебном порядке. Однако, условия нормативных актов требуют, чтобы перед обращением в судебные организации истец попробовал решить проблему с арендатором претензионным способом.
В случае отсутствия доказательства о попытках получения денег с ответчика мирным способом, суд не будет рассматривать жалобы истца.
При оформлении договора аренды квартиры важным разделом является «Срок действия договора». В случае отсутствия этого критерия, считается, что обязательства между сторонами будут существовать неопределённый срок до момента инициации события прекращений отношений не меньше чем за месяц для движимого и за три месяца для недвижимого имущества.
Лучше, если эти сроки будут оговорены в соглашении, оформляемом на неопределённый срок.
Нарушения обязательств наступают в случаях:
- несоблюдения сроков оплаты обязательств;
- пользование имуществом после окончания действия соглашения.
Вместе с требованием выполнения условий договора, истец имеет право взыскать неустойку. Её размер исчисляется денежными средствами, необходимыми для обеспечения выполнения обязательств по договору, а также выражается определённой мерой ответственности.
Взыскание неустойки реализуется в не зависимости от условий договора. Соответствующее требование об её выплате формируется в письменном виде к ответчику перед подачей искового заявления в суд.
Неустойка бывает в виде пени и штрафов. Пеня используется в случае нарушения сроков платежей. Она применяется с учётом каждого просроченного дня. Сумма пени определяется договорными условиями или на законодательном уровне из расчёта определённого процента от общей суммы арендной платы.
Штраф оплачивается единоразово, при этом он исчисляется в виде долей или процентов от общей суммы задолженности. Порядок его расчёта должен быть предусмотрен в договорном соглашении.
Неустойка может быть уменьшена постановлением суда в ситуациях, когда её размер не соответствует последствиям не выполнения обязательств.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.
На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.
Ответственность сторон
При полном неисполнении или ненадлежащем исполнении условий сделки при договоре аренды стороны несут ответственность.
Арендатор и арендодатель несут ответственность в следующих случаях:
- Арендатору не были переданы документы на владение нежилым помещением;
- Арендатору было передано нежилое имущество, которым невозможно полностью или частично пользоваться из-за недостатков, повреждений и дефектов;
- Арендатор не был предупрежден о правах на владение нежилым имуществом третьих лиц;
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт (пункт отсутствует при указании обратного в договоре);
- Было нарушение срока оплаты или оплата была произведена с изменениями в количестве средств;
- Нарушение условий договора об использовании нежилого помещения;
- Возврат имущества или помещения не был произведен или произведен несвоевременно;
- Использование нежилого помещения или работы, проводимые в нем, несут угрозу или причиняют вред третьим лицам;
- Арендатор повредил имущество или помещение и отказывается исправлять нарушение.
Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения несет за собой повестки в суд и, в зависимости от тяжести нарушений, – штраф, возмещение убытков, возврат средств или условный срок.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по арендной плате
«12» января 2012 г. между Бюджетным учреждением (далее — Арендодатель) и ООО «Марс» (далее — Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая, д. 1, пом. 15, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение (копия договора прилагается). Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от «12» января 2012 г. (копия прилагается).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 40 000 руб. ежемесячно.
Образец искового заявления в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения
Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.
Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:
- Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
- При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон. При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие. Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.
Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:
- 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
- 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).
В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.