Претензии застройщику: как составить и направить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензии застройщику: как составить и направить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Как направить претензию застройщику

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

Претензия к Застройщику по недостаткам

В «НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА»
(ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111)
Юридический адрес: юридический адрес застройщика

От: ФИО дольщика
11.11.1111 года рождения,
паспорт 1111 111111,
выдан «орган, выдавший паспорт»,
дата выдачи 11.11.1111 г.,
код подразделения 111-111,
зарегистрированный по адресу: «адрес регистрации»

Претензия

Между гражданином РФ ФИО и «Наименование застройщика» (ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111) (далее – «Застройщик») был заключен Договор участия в долевом строительстве № «номер ДДУ» от 11.11.1111 г. (далее – «Договор долевого участия»).

Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: «строительный адрес строящегося объекта», 1 этап – жилой дом корпус 1.1. на земельном участке с кадастровым номером 11:11:1111111:111-11/111/1111-1, и обязанность Застройщика по передаче Объекта долевого строительства, жилого (нежилого) помещения (далее — «Квартира») Участнику долевого строительства в срок до 11.11.1111 г.

Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет 1 111 111 рублей.

Объект был передан с существенными недостатки, подлежащими устранению. В связи с тем, что Застройщик после первого осмотра от 11.11.1111 г. не устранил выявленные замечания, Участник долевого строительства был вынужден обратиться в компанию «Компания» с целью проведения экспертизы объекта.

По итогам проведения экспертизы было составлено заключение, в котором указывается, что Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет: 111 111 (стоимость прописью) рублей 00 копеек. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно до 2-х знаков: 111 111 (стоимость прописью) рубля 60 копеек.

Общая сумма, необходимая для устранения выявленных в ходе экспертизы недостатков, составляет 1 111 111 рублей.

Обоснование

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в случае их ненадлежащего исполнения кредитор может требовать убытки.

При возмещении убытков лицо должно оказаться в таком положении, если бы обязательство исполнялось надлежащим образом.

Исходя из положений, указанных в ст. 29 ФЗ «О защите Прав Потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы лицо может требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством,

Прошу:

— в течении 10 дней устранить недостатки или возместить убытки на устранение недостатков в размере 1 111 111 рублей.

В случае оставления претензии без ответа и отказа в удовлетворении моих требований в добровольном порядке буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств, а также суммы штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от суммы долга, а также возмещения судебных расходов.

Приложение:

• Банковские реквизиты;
• Экспертное заключение по недостаткам.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Когда лучше подавать претензию застройщику

Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.

Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.

Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.

Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.

Как написать претензию застройщику?

Действующим законодательством не установлено определенной формы требования. Но на практике уже давно сложилась определенная структура документа. Конечно же, не стоит начинать с угроз, обвинений и использования нецензурных слов. Также не надо ничего приукрашивать или писать о не существующем. Надо писать четко и по делу, без эмоциональной составляющей, с обязательной ссылкой на нормы закона.

В претензии необходимо указать:

• Данные застройщика (адрес, полное наименование);
• Сведения об отправителе (ФИО, адрес);
• Основания для написания претензии. Здесь должен быть указан договор со всеми реквизитами (дата, номер, название);
• Факты нарушения стороной договоренностей. Обязательно сослаться на пункт в договоре и на статью закона, которые нарушены;
• Какое конкретно требование Вы предъявляете. Это может быть выплата неустойки, передача квартиры. При этом обязательно указывается срок для исполнения претензии;
• Реквизиты расчетного счета. Это в том случае, если речь идет об уплате неустойки. При этом также следует расписать подробный расчет суммы или можно приложить отдельно;
• Приложение документов (если имеются);
• Подпись и дата составления

В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?

Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?

1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости

При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.

2 Неправильная установка или использование бытовых приборов

Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.

3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика

стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.

4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования

Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.

5 Естественный износ материалов и конструкций

наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.

Правила вручения готовой претензии

Когда образец претензии к застройщику об устранении недостатков использован и документ подготовлен, необходимо задуматься о его передаче. Существует несколько вариантов направления бумаги – обязательные и необязательные. Во второй ситуации необходимо подготовить два экземпляра документа. Это позволит получить документальное подтверждение намерений решения проблемы в досудебном порядке. Один экземпляр претензии остается у заявителя, а второй передается уполномоченному лицу.

В документе, который останется у дольщика, должны быть представлены следующие данные:

• дата приема;
• ФИО гражданина, принявшего бумагу, его должность;
• личная подпись лица, принявшего документ.

В некоторых ситуациях дополнительно фиксируется регистрационный номер, проставляется штамп или печать. Способ защищает гражданина. Застройщик может начать отрицать факт получения документа, сообщив, что сотрудник, принявший бумагу, давно не работает.

Юридические основания для подачи претензии

Закон предусматривает ряд условий, при наступлении которых дольщик может подать претензию застройщику на устранение недостатков:

• характеристики жилья не соответствуют договору, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным нормам и правилам (если такие отступления ухудшают качество объекта долевого строительства);
• имеются недостатки, которые препятствуют нормальному использованию недвижимости по прямому назначению.

Как в жизни обычно проявляются эти недостатки? Приведем несколько примеров:

• при строительно-монтажных и отделочных работах, устройстве инженерных коммуникаций по факту использованы более дешевые материалы, чем заложено проектом или прописано в договоре;
• со временем образуется плесень на стенах или потолке;
• уровень пола превышает допустимые отклонения от горизонтали;
• протекает крыша;
• в зимнее время промерзают стены или окна;
• отсутствует или не работает вентиляция;
• уровень стен превышает допустимые отклонения от вертикали;
• штукатурка и (или) стяжка имеют трещины и неровности;
• подоконники, оконные рамы и стекла запачканы раствором или имеют царапины.

Какие требования можно включить в претензию застройщику об устранении недостатков

В случае выявления недостатков и нарушений качества объекта участник долевого строительства вправе требовать:

1. Безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок. В этом случае участник долевого строительства обязан предоставить застройщику беспрепятственный доступ в квартиру для производства работ.
2. Соразмерного уменьшения цены договора. В данном случае цена договора подлежит уменьшению на величину стоимости работ по их устранению. Расчет стоимости таких работ может быть выполнен на основании единичных сметных расценок либо на основании среднерыночных цен на такие работы.
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. В этом случае целесообразно сохранять все чеки и договоры об оказании услуг для их дальнейшего предъявления в суд.

Необходимо отметить, что право выбора способа восстановления нарушенного права принадлежит участнику долевого строительства. Это предусмотрено ст.7 ФЗ № 214 ФЗ и положениями Закона РФ «О защите прав потребителей».

Претензия застройщику осталась без ответа, что делать?

Каждый участник долевого строительства, обратившийся к застройщику с претензией об устранении недостатков, надеется на сознательность застройщика и своевременность устранения допущенных им недостатков. Однако нередки случаи, когда с момента обращения к застройщику прошло уже 45 дней, а дефекты в строительстве до сих пор не устранены. Что же делать в данном случае?

Ответ прост — необходимо обращаться в суд. В исковом требовании к застройщику участник долевого строительства вправе потребовать:

1. Соразмерного уменьшения цены договора, на сумму компенсационного ремонта.
2. Взыскания неустойки за нарушение сроков исполнения требований потребителя.

   Согласно положениям ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работ или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работ. В случае, если цена выполнения работ договором не определена — общей цены заказа.

3. Возмещения причиненного ему морального вреда и убытков.
4. Компенсации расходов на проведение строительной экспертизы.
5. Компенсации расходов на юридические услуги.
6. Взыскания с застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу участника долевого строительства.

Необходимо помнить, что взыскание компенсации за недостатки объекта по ДДУ — весьма сложное дело. Недостаточно лишь написать претензию к застройщику, важно сделать это правильно! Но и юридически грамотно составленная претензия не является залогом устранения недостатков застройщиком. Как показывает практика, все чаще обманутые дольщики вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки

Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.

На нашем сайте можно найти образец досудебной претензии к застройщику, в которой подробно излагаются все аспекты спора, наличие обоснованных претензий к застройщику об устранении недостатков, указываются объемы денежных выплат и номер расчетного счета для перевода денежных средств. Все требования подтверждаются законодательными нормами, сопровождаются рекомендациями к мирному решению спора и указывается на возможность обращения в судебные инстанции.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и любой иной вариант требований заявитель может написать собственноручно или с помощью юристов. Не стоит оставлять нерадивость строительных организаций без внимания: отстаивайте свои права, и добивайтесь устранения нарушений и денежных компенсаций.

На каких основаниях дольщик может написать претензию

Владельцы квартир в новостройках должны соблюдать определенные правила, обращаясь к застройщику. Безосновательные претензии не будут удовлетворены.

Чтобы нарушение устранили, должны присутствовать следующие основания:

• допущен строительный брак;
• организация не успела завершить все строительные работы к установленному сроку;
• параметры квартиры не соответствуют изначально заявленным;
• строительная организация не успевает сдать жильё к намеченному сроку;
• в разрез с первоначальными планами к недвижимости пристроены магазины, кафе, рестораны, офисные помещения.

Если будет доказано, что претензии дольщиков обоснованы, ситуация приведет не только к расторжению договора и выдвижению претензий, но и к судебному разбирательству.

Правила расчета пени за один день

Обычно рассчитывается сразу вся сумма. Однако изначально потребуется узнать величину пени за 1 день. Для этого ставку рефинансирования необходимо разделить на 300. Если дольщиком считается физическое лицо, показатель умножается на 2 дня. Затем стоимость договора умножается на итоговое значение пени. Это и будет величина неустойки за 1 день. Чтобы рассчитать общий размер, потребуется умножить сумму на общую продолжительность просрочки. В 2021 году стоимость недвижимости довольно высока. Цена договора долевого участия также будет высокой. Показатели учитываются при расчете неустойки. Подобные меры применяются для того, чтобы застройщику было невыгодно допускать просрочку и он выполнял взятые на себя обязательства. Учитывайте, что неустойка – это не единственная разновидность платежа, которую можно истребовать с нерадивого застройщика.

Срок удовлетворения застройщиком претензии

Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.

Срок 20 дней

установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:

• неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
• неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
• существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
• нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
• в иных случаях

Срок 10 дней

установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:

• когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
• когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
• изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
• в иных случаях

Похожие записи:

• Как изменится УСН с 2023 года
• Налог при дарении недвижимости не родственнику в 2023 году
• Основные изменения в налогообложении имущества физических лиц с 2022 года