Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спасти квартиру от жильцов, или зачем страховать жилья перед сдачей в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед тем как сдать квартиру, собственник и арендатор заключают договор. В нем прописаны пункты, согласно которым новый жилец обязан бережно относится к имуществу. Это касается ремонта и всех вещей, находящихся в квартире. Но данный договор аренды не включает такие риски как пожар, затопление, стихийное бедствие и так далее. Данные риски вносятся в страховой полис.
От чего зависит стоимость страховки
На стоимость полиса влияет множество факторов:
- Цена квартиры. В данном случае подразумевается цена недвижимости на рынке конкретного населенного пункта на момент приобретения страховки.
- Этаж. В зависимости от расположения квартиры цена может увеличиваться или уменьшаться. Например, в случае пожара первые этажи будут потушены раньше, чем верхние. Поэтому риск от пожара будет выгоднее на первом этаже. При этом на верхних этажах уменьшается риск затопления.
- Стоимость ремонта. Чем новее ремонт, тем больше он влияет на стоимость полиса.
- Наличие сигнализации. Страховщики очень положительно относятся к наличию в доме пожарной и охранной сигнализации и предоставляют в таком случае хорошие скидки.
Можно ли сэкономить на страховке квартиры
Страхование – это платная услуга, которая сама по себе подразумевает траты, чтобы в будущем сократить свои расходы в разы. Но даже в этом случае есть возможность экономии.
- При оформлении полиса вы можете отказаться от внесения в полис маловероятных рисков. Например, порча имущества вследствие крушения самолета. Страховая компания может предложить большой список таких рисков, их стоит внимательно изучить и убрать все ненужное.
- Узнать об акциях и скидках компании. Многие страховые для привлечения клиентов периодически устраивают акции и дают весомые скидки новым клиентам.
- Если ваш полис дорогой, то можно оформить рассрочку на покупку страховки. Некоторые включают сумму рассрочки в ежемесячную плату за аренду.
- Если вы ранее приобретали страховку, то можете обратиться в ту же компанию. Страховая даст вам скидку за коэффициент безубыточности.
Страхование арендной квартиры – правильное решение, поскольку собственник может получить возмещение ущерба. Но при покупке такого полиса важно тщательно подойти к выбору страховой компании.
Как сэкономить на стоимости страховки
Главный совет уже прозвучал ранее — убирайте из полиса ненужные риски. Они повышают стоимость полиса впустую, раз вероятность наступления страхового случая минимальна.
Что еще можно сделать:
- следите за акциями и индивидуальными предложениями СК для «своих» клиентов;
- включите франшизу — это сумма убытка, которую вы обязуетесь покрыть самостоятельно (например, если урон менее 5000 рублей, вы не обращаетесь за выплатами и оплачиваете ремонт сами);
- регулируйте суммы, на которые застрахованы отдельные элементы квартиры (например, если под вами живут люди с хорошим ремонтом, а у вас старый водопровод, то вам нужно защитить гражданскую ответственность на бóльшую сумму; если же у соседей ремонт старый, а у вас надежные новые трубы, страховую сумму можно уменьшить).
Что делать при наступлении страхового случая
Первым делом нужно вызвать службу, ответственную за данный тип происшествия. Если пожар, вызываем пожарных, если кража — полицию, и т. д. Поскольку речь идет о страховании квартиры арендодателем, вызов служб не всегда осуществляет он сам (это могут сделать жильцы), но важно, чтобы этот вызов был совершен.
От сотрудников вызванной службы нужно получить справку, подтверждающую факт происшествия. Это понадобится для страховой. Если речь идет о стихийных бедствиях, нужна справка из Росгидромета.
Даже если справка пока не получена, надо уведомить страховую о факте наступления страхового случая. Подтверждающие документы можно предоставить позднее. Своевременное уведомление очень важно — иногда страховщики ставят минимальный срок 1-2 дня, после чего отказываются платить, ссылаясь на то, что клиент не уведомил компанию в положенный период. Связаться со страховой можно по телефону, электронной почте, через круглосуточный чат и др.
Также на страхователя ложится обязанность минимизировать ущерб. Важно не путать минимизацию и ликвидацию. Устранять ущерб нельзя, пока не придет страховой агент или оценщик. А вот минимизировать урон можно и нужно.
Разницу можно объяснить так. Если ураганный ветер швырнул что-то в окно и разбил стекло, то заменять стекло или окно нельзя. Но можно и нужно завесить окно, чтобы внутренняя отделка не пострадала от дождя, ветра и прочих погодных факторов. При затоплении необходимо по возможности собрать разлившуюся воду, но заменять обои, ламинат, мебель в квартире нельзя, пока не придет оценщик.
Предварительно можно снять видео или подробно сфотографировать нанесенный ущерб.
Наконец, когда вы уведомили соответствующие службы и страховую, минимизировали урон и получили справки о происшествии, можно направить в СК официальное извещение с подтверждающими документами. Как правило, дальше сотрудник страховой сам объяснит, что делать и сколько ждать.
Действия страховой таковы:
- в установленный договором срок изучит обстоятельства случившегося;
- решит, является ли это страховым случаем;
- оценит размер ущерба;
- перечислит компенсацию.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
От чего надо страховаться?
Заключая договор с нанимателями или арендаторами квартиры, собственник вписывает в него пункты, согласно которым вторая сторона обязана бережно относиться к имуществу – квартире и всему, что в ней находится. Но все риски договор не может предусмотреть, поскольку часть из них носит название «форс-мажор», например, пожар, стихийное бедствие, затопление соседями сверху, аварии техногенного характера и т.д. Риски такого рода вписываются в страховку.
Передавая ключи незнакомым людям, собственник не может, не имеет времени и возможности изучить их самих и их привычки, образ жизни. Например, наниматели могут обладать набором весьма вредных привычек – курить, быть неопрятными в быту и т.д. Все это даже за непродолжительный срок может стать причиной преждевременной порчи имущества. Нередко арендаторы весьма халатно относятся к сохранности собственности арендодателя, поскольку «чужое — не жалко». От всех рисков защититься невозможно, но грамотно составленный договор со страховой компанией может покрыть самые вероятные и распространенные из них.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как оформляется страховка?
Этот этап полностью зависит от выбранной страховой компании. Некоторые из них могут сделать это даже после телефонного звонка, когда остальные потребуют личной явки в офис. Это позволяет арендодателям выбирать, как им удобнее оформлять полис.
Страховка жилья, сдаваемого в аренду, начинается сразу же после внесения страхового депозита. Порядок этого процесса еще не был детально урегулирован законодательством, поэтому арендодателю не нужно составлять дополнительный договор. Это можно указать в договоре про аренду.
С точки зрения законодательства, это нужно указать в договоре для того, чтобы обе стороны получили гарантии соблюдения прав и обязанностей. Также они получат возможность защищать свои интересы в суде, если арендодатель или арендатор не будут придерживаться договора.
Перед подписанием договора обе стороны данных деловых отношений обращаются в страховую, где вносится депозит. Этот процесс нужно письменно задокументировать. Вполне достаточно получить обычную расписку, которая будет подписана двумя свидетелями. Но если наниматель не физическое, а юридическое лицо, то ему нужен кассовый документ.
- Оплата расходов на получение документов. Страховка компенсирует расходы на оплату справки Росгидромета, Государственной пожарной инспекции и другой информации, необходимой для подтверждения страхового случая.
- Временное проживание. Опция компенсирует расходы на аренду жилья, если в результате страхового случая квартира станет непригодной для нахождения в ней людей.
- Временное хранение вещей. Оплата расходов страхователя по размещению имущества, которое невозможно оставить в квартире из-за наступления страхового случая.
- Замена замка входной двери. Опция покрывает риск кражи ключей, подтвержденной МВД.
- Выплаты без справок. Возможность оформления некоторых страховых случаев без предоставления документов из компетентных органов.
- Уборка квартиры. Опция позволяет получить компенсацию расходов, понесенных на восстановительные работы и устранение повреждений в связи с проведением следственных мероприятий и иных действий в результате страхового случая.
Можно ли сэкономить на страховке квартиры
Страхование – это платная услуга, которая сама по себе подразумевает траты, чтобы в будущем сократить свои расходы в разы. Но даже в этом случае есть возможность экономии.
- При оформлении полиса вы можете отказаться от внесения в полис маловероятных рисков. Например, порча имущества вследствие крушения самолета. Страховая компания может предложить большой список таких рисков, их стоит внимательно изучить и убрать все ненужное.
- Узнать об акциях и скидках компании. Многие страховые для привлечения клиентов периодически устраивают акции и дают весомые скидки новым клиентам.
- Если ваш полис дорогой, то можно оформить рассрочку на покупку страховки. Некоторые включают сумму рассрочки в ежемесячную плату за аренду.
- Если вы ранее приобретали страховку, то можете обратиться в ту же компанию. Страховая даст вам скидку за коэффициент безубыточности.
Страхование арендной квартиры – правильное решение, поскольку собственник может получить возмещение ущерба. Но при покупке такого полиса важно тщательно подойти к выбору страховой компании.
Страхование — «за» и «против»
При сдаче жилплощади в аренду (особенно на длительный срок) владельцы берут копии паспортов квартирантов, делают снимки квартиры до ее заселения. Однако, когда жилье арендовали неофициально, эти меры не имеют никакого значения, кроме психологического воздействия. Если жильцы откажутся платить за испорченное имущество, собственник не сможет обратиться в суд и требовать от арендаторов возмещения причиненного ему ущерба. Страховой полис дает право хозяину на полную или частичную компенсацию возможных убытков, от расходов на ремонт до покупки новой недвижимости.
Для страхования квартир, сдаваемых в аренду, нужен нотариально заверенный договор найма. 90% арендодателей Москвы не хотят официальной аренды, чтобы не платить налоги, хотя правильно составленный договор сохранит деньги и нервы в спорных ситуациях. В нем описывают состояние квартиры, прописывают ответственность и механизм доказывания причинения вреда, порядок расторжения найма.
Многие собственники жилья не задумываются о страховке для аренды, считая ее дорогим удовольствием, или страхуют по обычной схеме, не предупреждая о квартирантах. Цена полиса зависит от материалов перекрытий в доме, сложности ремонта квартиры, имущества в ней, технического оснащения. Можно оформить недорогую экспресс-страховку (без осмотра помещения) в один клик. Страхование по полной программе обойдется дешевле, если:
- стать участником акций, проводимых для отдельных категорий клиентов, в честь праздников — следите за информацией на сайтах СК;
- застраховать имущество только от реальных рисков — затопления, пожара, утраты или повреждения. Стихийные бедствия, обрушение крыши и другие неприятности ; потенциально возможные, но маловероятные ситуации;
- включить страховку в арендную плату (разделите полную сумму полиса на 12 месяцев);
- сотрудничать с одной СК — постоянным клиентам страховщики предлагают скидки и более выгодные условия.
Но куда более действенный вариант обезопасить себя и свое имущество для владельца арендного жилья – застраховать его. Застраховать квартиру может как собственник, так и квартиросъемщик при условии, что у него есть договор найма жилья, в котором прописана ответственность за сохранность недвижимости и другого имущества.
Но мы сейчас говорим именно о собственнике. Итак, арендодатель имеет право оформить страховку сдаваемой квартиры, однако, как и во всем, здесь есть свои нюансы.
Во-первых, при оформлении страхового полиса, следует сразу предупредить, что квартира будет сдаваться в аренду. Так как некоторые страховые компании отказывают в выплате страховки при условии, что в квартире проживает не собственник, так как квартиросъемщики часто не берегут чужое имущество, из-за чего может возникнуть много страховых случаев за период действия договора страхования.
Кроме этого, стоимость страховки сдаваемого в аренду жилья будет по стоимости чуть выше, чем обычной квартиры.
Некоторые страховые компании представляют страховку именно арендных квартир:
- Ренессанс Страхование;
- ВСК;
- Ингосстрах;
- Манго и другие.
Минусы и риски краткосрочной аренды
Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.
Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.
Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.
Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.