Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.
Откуда налоговая может узнать, что гражданин сдает квартиру в аренду
Если нет официального договора, то ФНС не узнает о сдаче жилья в аренду — на это надеются многие собственники. Однако не стоит рассчитывать на удачу: выявить незаконную сделку для налоговой не составляет труда. Перечислим самые распространенные ситуации:
- Квартиранты доставляют слишком много хлопот соседям (шумят по ночам, мусорят в подъезде, грубят и ведут себя непристойно). Обращения к хозяину не помогают: он не реагирует на жалобы. В итоге жильцы дома решают добиться справедливости другим путем и отправляют анонимное письмо в налоговую. Собственника ждут разбирательство и штраф за неуплату налогов.
- Арендодатель и арендатор расстались со скандалом. Хозяин не вернул мебель и личные вещи, принадлежащие квартирантам. Те захотели отомстить и сообщили в налоговую о факте незаконной сдачи жилья.
- Случайное совпадение. Компания снимает для сотрудника квартиру. С собственником заключен официальный договор, только вот хозяин не захотел отдавать в казну часть дохода. Во время выездной проверки инспекторы ФНС изучили договор и решили установить личность арендодателя. В итоге выяснилось, что он сдает квадратные метры и не платит налоги, хотя должен это делать.
- Участковый узнал, что в квартире долгое время проживают посторонние люди без регистрации, и составил акт — это входит в его обязанности. Он тоже имеет право обратиться в ФНС с заявлением о нарушении закона.
Как вычисляет налоговая?
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Как понять, что вы занимаетесь предпринимательством
1. Работаете ради прибыли. Цель любого бизнеса — получение прибыли. Достаточно задать себе вопрос: «Я это делаю, чтобы заработать?» Если да, значит, вашу работу можно назвать предпринимательством. Важна цель, а не факт получения прибыли. Можно работать себе в убыток, но это не значит, что вы работаете не ради прибыли.
2. Регулярно берёте с клиентов деньги. В законе нет чётких критериев регулярности, поэтому окончательное решение о том, систематически вы работаете или нет, останется за налоговой или судом. Учтут частоту получения прибыли за какой-то период времени и размер этой прибыли. В некоторых случаях даже двух однотипных сделок за год хватит, чтобы найти в продажах систему.
3. Сами принимаете бизнес-решения. Например, вы сами решаете, печь торты самостоятельно или взять помощника. Или вы взяли в аренду швейную машинку и начали шить футболки на заказ. Если вы сами решаете, на чём и как зарабатывать, сами распоряжаетесь личным или арендованным оборудованием, вы — предприниматель.
4. Рискуете. Вы сознательно идёте на риск, ведь нельзя однозначно предвидеть, получите вы прибыль или останетесь в убытке. Например, вы продаёте китайские товары в социальных сетях. В любой момент поставщик может подвести — не пришлёт товары, за которые вы уже заплатили. В результате вы потеряете деньги и клиентов.
5. Устанавливаете цены или тарифы на свои товары, работы или услуги. Например, если вы делаете маникюр и у вас есть чёткие расценки: маникюр без покрытия — 1000 ₽, с покрытием — 2000 ₽, дизайн — от 100 ₽. Это признак предпринимательства. Всё разложено по полочкам и имеет свою цену.
6. Запускаете рекламу. Это говорит только об одном: вы настроены на систематическую прибыль от товаров, работ или услуг, которые рекламируете. Неважно, где и как вы это делаете: расклеиваете объявления на домах и остановках или публикуете в соцсетях. Главное — вы ищете клиентов.
7. Закупаете товары оптом. Если вы заказали партию модных чехлов для смартфонов, чтобы перепродать подороже, это один из признаков предпринимательства.
8. У вас есть постоянные клиенты. Например, вы решили попрактиковаться в новом увлечении — мужских стрижках. Сначала вы звали в модели своих друзей, потом за символическую плату пришли друзья друзей, а позже к вам стали возвращаться и те, и другие.
9. Арендуете офис или торговый зал. Если каждые выходные вы гуляете по лесу с камерой или делаете фото друзей на пикнике, это хобби. Но арендовать фотостудию и за деньги приглашать на съёмки людей стоит только после регистрации.
Если вы один или два раза что-то продали и заработали на этом, это ещё не значит, что вы предприниматель. Но если совпадут сразу несколько факторов, налоговая может прийти к вам с вопросами.
Настя, которая шьёт одежду у себя дома, работает ради прибыли, сама принимает решения, рискует, знает цены на изделия, регулярно берёт со своих постоянных клиенток деньги и закупает ткани оптом. Она — незаконный предприниматель.
Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)
Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.
Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.
Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:
- Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
- Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
- Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).
Какие ваши доказательства?
Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.
В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги.
С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.
Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.
Налоговая узнала. Что мне делать?
Если вы получили повестку из налоговой с приглашением на опрос и подозреваете, что речь идет именно о незаконной сдаче в аренду квартиры, в первую очередь свяжитесь со своим арендатором. Узнайте, получал ли он какие-то письменные запросы, вызывали ли его уже на опрос, какие вопросы задавали. В зависимости от этой информации нужно будет выстраивать линию защиты.
Арендатора на опрос пока не вызывали? Здесь многие пытаются хитрить и просят его не раскрывать всей информации. Например, представляют ситуацию так, будто это дальний родственник приехал пожить, а деньги переводит, потому что раньше владелец квартиры одолжил ему большую сумму наличными, и теперь он её возвращает. Но нужно понимать, что это неправовой метод урегулирования вопроса.
Обязанности плательщиков налогов
В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.
Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.
Какие налоги следует платить с арендной платы за квартиру?
Между фискальными органами и Министерством Финансов РФ не утихают споры о том, относится ли сдача жилья в аренду к предпринимательской деятельности. Минфин настаивает на необходимости регистрировать ИП со всеми вытекающими. Налоговая довольствуется НДФЛ, квалифицируя арендодателя как физическое лицо, имеющее дополнительный доход со своей недвижимости.
Граница между предпринимательством и дополнительным доходом размыта. От того, как квалифицируют деяние, зависит наказание. В случае незаконного предпринимательства можно получить реальное лишение свободы.
Судебная практика показывает, что к предпринимательской деятельности относят сдачу жилья в аренду с целью получения систематического дохода. Временная сдача в аренду своего жилого помещения – это дополнительный доход, который должен быть задекларирован.
Что будет, если не оформить соглашение сторон?
Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения Таким образом, исходя из приведенных выше норм можно сделать вывод, что собственники и квартиранты по закону обязаны официально оформлять свои правоотношения. Исключением может быть лишь тот случай, когда речь идет об аренде жилья на срок менее 1 года. При условии, что обе стороны сделки являются физическими лицами.
- Несвоевременное внесение платы за проживание в помещении или же вовсе ее отсутствие.
- неуплата коммунальных услуг в результате чего образуется большой долг по ЖКХ.
- Передача недвижимости, полученной во временное пользование, третьим лицам (без согласия хозяина). Такое явление носит название субаренда.
- Иные виды обмана.
Сдаем квартиру законно: инструкция
Итак, прежде чем сдать квартиру внаем, нужно произвести расчеты и выяснить, какой способ уплаты налогов будет наиболее выгоден:
- как физическое лицо (НДФЛ равен 13%);
- как ИП (можно приобрести патент или осуществлять выплаты согласно определенному налоговому режиму).
Специалисты утверждают, что регистрироваться в качестве ИП выгодно, если вы сдаете очень дорогую недвижимость или сразу несколько квартир одновременно.
Второй важный шаг — определение стоимости арендной платы квартиры, которая чаще всего зависит от двух факторов: состояния и расположения. Найдя арендатора, можно составить и подписать договор аренды. В нем обязательно указывается:
- Срок аренды.
- Информация о владельцах жилья и приватизации.
- Дата внесения платы.
- Распределение оплаты за коммунальные платежи.
- Сумма залога (депозита).
- Ответственность сторон.
- Реквизиты сторон.
Если срок договора составляет один год и выше, по закону требуется его зарегистрировать, а значит заплатить пошлину. Чтобы сэкономить, можно заключить договор на срок до года и прописать в нем возможность продлить его срок. Если жилье принадлежит и другим лицам, потребуется их согласие на сдачу в наем. Деньги передаются по расписке или же перечисляются на банковский счет.
Теперь самый важный момент: уплата налогов. В конце года гражданин должен отправиться в налоговую по месту нахождения имущества и заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. После этого на указанный адрес придет счет-квитанция, которую до 30 апреля нужно оплатить.
Уплата налогов — дело чести и совести каждого гражданина. Только он сам может решить, как ему поступать в данном случае. Однако, о своей ответственности перед налоговой службой он знать обязан.
Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?
«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня юристы расскажут о том, чем рискуют арендодатели, когда сдают квартиру или комнату в аренду без договора, а чем — арендаторы.
— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.
Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.
Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.
Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре.
Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать.
На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.
Куда обратиться с жалобой
Пожаловаться на незаконную сдачу квартиры в аренду можно участковому. По заявлению жильцов он должен проверить, проживают ли арендаторы в квартире на законных основаниях и проведет профилактическую беседу с собственником.
Если жилье снимают мигранты, то жаловаться на это следует в ГУ МВД по вопросам миграции (которое занимается данными вопросами взамен упраздненного УФМС). Незаконных мигрантов могут выселить за пределы страны за нарушение миграционного законодательства, а собственника ждут крупные штрафы.
Также пожаловаться на незаконную деятельность собственника по сдаче жилого помещения можно в ИФНС, если у соседей есть подозрение, что владелец квартиры не платит налоги. Хотя лицо, сдающее квартиру, по закону может не регистрироваться как предприниматель, это не снимает с него обязанности по декларированию и уплате налогов в бюджет.
Об антисанитарных условиях, которые стали результатом деятельности жильцов квартиры (например, грязь на придомовой территории и в местах общего пользования), можно сообщить в Роспотребнадзор.
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона