Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как пенсионерам сдавать жилье в аренду и не потерять право на льготы и пособия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Отсутствие индексации
Нередко сдача квартиры в аренду может оказать отрицательное влияние на пенсию, а вернее стать причиной приостановки индексации пенсии. Те деньги, которые пенсионер получает с аренды, считаются его доходом. А значит, он обязан отчитываться перед государством и в обязательном порядке платить соответствующие налоги. И в данном случае никакого значения не будет иметь тот факт, что он пенсионер и не имеет никакой официальной работы.
При этом пенсионеру предлагается выбрать один вариант из нескольких предоставляемых систем налогообложения:
- зарегистрироваться как ИП и выплачивать 6% по упрощенной системе или по купленному патенту
- платить подоходный налог в размере 13% без каких-либо оформлений ИП
- зарегистрироваться как самозанятый и выплачивать 4% от дохода (однако пока что это могут сделать лишь жители Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области).
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Как подготовить квартиру к сдаче в аренду
Перед сдачей квартиры в аренду собственнику стоит оценить ее внешний вид и произвести уборку помещения, выполнить необходимый ремонт и замену неисправного оборудования. Если планируется сдавать квартиру с мебелью и бытовой техникой, то следует позаботиться об исправности данного оборудования.
Перед выставлением квартиры на рынок недвижимости следует:
- определить размер арендной платы, учитывая состояние квартиры, её обстановку и оснащение;
- подготовить документы на квартиру: выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру, согласие других собственников (при их наличии), согласие банка (при наличии ипотеки) и другие документы, в зависимости от ситуации.
Как найти хороших квартирантов
На сегодняшний день существует большое количество агентств недвижимости, оказывающих услуги по подбору арендаторов, из которых стоит выбрать подходящее лично Вам. Помочь определиться с выбором риелтора могут отзывы о его работе, оставленные на специализированном сайте, рекомендации знакомых.
Можно самостоятельно разместить объявление о сдаче квартиры в аренду в социальных сетях или профильных сайтах, можно также распространить информацию среди знакомых и родственников.
Выбрав помощь риелтора при сдаче квартиры, можно сэкономить массу времени, так как специалист произведет оценку помещения, качественно сфотографирует квартиру и комнаты, при подборе потенциальных квартиросъемщиков самостоятельно организует и проведет с ними встречу. Перед этим следует озвучить риелтору свои требования и подписать договор на оказание услуг с определением его гонорара.
Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?
Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку.
Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат.
Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ.
При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах).
Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он. Однако в налоговой могут придраться, что выгоду получает лишь один владелец, а должны бы все. Но попробовать в любом случае стоит. Ведь тогда и скрывать доходы не придется, и никто не заберет у пенсионера доплаты и пособия, которые положены ему по закону. И тогда общая сумма дохода вырастет на сумму аренды сдаваемой квартиры за вычетом 13% в виде подоходного налога.
РГ: пенсионеры рискуют потерять важную льготу. Условие
На сегодняшний день социальная поддержка граждан во многом зависит от уровня дохода, который имеет получатель. И размер арендной платы также входит в число доходов пожилого человека на пенсии, тем самым оказывая влияние на решение о том, предоставлять ему доплаты и льготы или нет.
По этой причине пенсионеры, сдающие жилье в аренду, оказываются лишены многих региональных льгот и выплат, например, компенсации и субсидии на платежи за жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт.
При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.
Лишаются ли надбавок к пенсии пенсионеры, сдающие в аренду жилье?
С 2017 года репетиторы, няни и некоторые другие самозанятые лица не должны платить НДФЛ с доходов, при условии уведомления налогового органа о своей деятельности. Льгота будет применяться два года. Также нужно написать заявление и указать объект недвижимости, в отношении которого будут предоставлены налоговые льготы. Если заявитель не сможет определиться с выбором, за него это сделает налоговый инспектор.
Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.
В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.
Во-первых, не должен официально работать. Во-вторых, чтобы реализовать льготу, гражданин должен самостоятельно подать заявление от своего имени, то есть, по сути, она носит уведомительный характер.
Я сдаю свою квартиру и плачу налог, в будущим собираюсь продать и купить большей площади. Сама официально не работаю смогу ли я претендовать при покупки квартиры на возврат налога?
Обычно сумма платежей за арендную плату — это годовой доход арендодателя, который полностью облагается налогом. Но можно снизить выплату, если вычесть из этой суммы размер коммунальных платежей.
Важно учитывать, что коммунальные платежи бывают двух видов:
- по факту потребления (электроэнергия, горячая и холодная вода по счетчикам);
- не зависящими от факта потребления (отопление, иные платежи по квитанции не по счетчикам — например, уборка мусора и т.д.).
Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду? Осмотрительно. Хорошо, когда у человека есть свой внеоборотный актив в виде неиспользуемой жилой площади. Это – источник пассивного дохода. При невеликих пенсиях деньги, вырученные от сдачи в аренду квартиры, реально помогают оплачивать и сдаваемое жилье и то, в котором проживает хозяин.
Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.
- Нерезиденты РФ (лица, которые живут в РФ менее 183 дней в году в течение 12 месяцев подряд) уплачивают налоги по ставке 30%, за исключением следующих категорий плательщиков:
- военнослужащие РФ, проходящие службу за границей;
- сотрудники органов госвласти, командированных на работу за рубеж.
Физлица могут сдавать недвижимость как самозанятые, даже если они трудоустроены в компании. Все трудоустроенные граждане должны платить НДФЛ.
Ставка НДФЛ — 13% годового дохода для физических лиц, постоянно проживающих в России. Если гражданин РФ проводит мало времени в стране (более 183 дней в году вне России), для него ставка повышается до 30% годовых.
Если вы платите НДФЛ за сдачу квартиры, нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании календарного года, в котором получили доход. К ней лучше приложить копию договора аренды. Декларацию за 2021 год нужно подать не позднее 30 апреля 2021 года. Налоги необходимо заплатить самостоятельно не позже 15 июня 2021 года.
Размер и порядок уплаты налогов для физических лиц
Физлица могут сдавать недвижимость как самозанятые, даже если они трудоустроены в компании. Все трудоустроенные граждане должны платить НДФЛ.
Ставка НДФЛ — 13% годового дохода для физических лиц, постоянно проживающих в России. Если гражданин РФ проводит мало времени в стране (более 183 дней в году вне России), для него ставка повышается до 30% годовых.
Если вы платите НДФЛ за сдачу квартиры, нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании календарного года, в котором получили доход. К ней лучше приложить копию договора аренды. Декларацию за 2021 год нужно подать не позднее 30 апреля 2021 года. Налоги необходимо заплатить самостоятельно не позже 15 июня 2021 года.
Если самозанятый сдает квартиру физлицам, налоговая ставка составляет 4%, юрлицам и ИП — 6%. Налог на самозанятых платится ежемесячно, а расчеты формируются в приложении «Мой налог», в которое нужно загружать чеки. Не позже 12-го числа каждого месяца самозанятый получает уведомление с указанием суммы налога и реквизитов. Можно привязать банковскую карту к приложению «Мой налог», и тогда средства будут списываться автоматически.
Что такое доплата к пенсии неработающим пенсионерам
Если пенсионер получает доход меньше уровня прожиточного минимума пенсионера (ПМП), ему предоставляется прибавка на федеральном или региональном уровне. Такая помощь начисляется автоматически каждый месяц вместе с существующим обеспечением.
Федеральная социальная доплата к пенсии выплачивается из федеральной казны, если общий доход лица, прекратившего трудовую деятельность, меньше величины ПМП по тому региону, где он постоянно зарегистрирован, но при этом указанная величина не достигает уровня ПМП, установленного в среднем по России. Надбавка дается бессрочно, если продолжают сохраняться права на нее.
На региональном уровне надбавка выплачивается, если предусмотренный по субъекту Российской Федерации минимум окажется выше такого же показателя по России, но при этом общая величина ежемесячных выплат окажется ниже ПМП, который действует по региону проживания получателя.
Выплата региональной социальной доплаты к пенсии осуществляется до предельного значения, которое действует по месту прописки получателя. Единой методики расчета не существует, каждый регион опирается на собственные внутренние нормативы.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
Самозанятых граждан ставят в статус предпринимателей, но не индивидуальных. Они работают на себя и получают доход. Вопрос о самозанятых гражданах обсуждается с 2016 года и находится на стадии доработки.
Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу, то можете попасть под закон о самозанятых предпринимателях и освободиться от подоходного налога на определенный срок. При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.
На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.
Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.
Отвечает юрисконсульт департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
Сдача квартиры по договору найма не вошла в список налоговых органов как деятельность, освобождающая самозанятых граждан, в том числе пенсионеров, от уплаты НДФЛ.
С 2017 года репетиторы, няни и некоторые другие самозанятые лица не должны платить НДФЛ с доходов, при условии уведомления налогового органа о своей деятельности. Льгота будет применяться два года.
До последнего времени налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве обычного физического лица. Но в 2017 году возник третий статус гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних и (или) иных подобных нужд.
Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Действительно, Госдума РФ приняла закон, согласно которому самозанятые граждане освобождаются от уплаты налогов на два года. Однако нет четкого определения «самозанятых», и Госдума предложила это сделать региональным властям. Важное требование: согласно принятому закону, граждане должны встать на учет в налоговых органах, и тогда смогут не платить никаких налогов в 2017-2018 годы. По закону, к самозанятым относятся няни, сиделки, репетиторы, уборщицы, фрилансеры. У меня есть сильные сомнения, что рантье (а вы как арендодатель считаетесь рантье) могут приравнять к самозанятым гражданам. Уточните этот момент у себя в администрации. Если Вам откажут, то единственный способ сократить налоги зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя. Налоги уменьшатся до 6% или в соответствии с налоговой ставкой в Вашем регионе. Но есть дополнительные расходы на сбор в пенсионный фонд и бухгалтерское обслуживание. Рекомендую Вам посчитать, что будет выгоднее.
Еще несколько категорий «плохих» квартиросъемщиков
Об интересных ситуациях на практике нам рассказал доктор экономических наук Александр Цыганов:
Например, был случай, когда «родные сестры» основного арендатора менялись несколько раз в течение года и каждый раз были попытки платить за одну комнату, а не за квартиру, а также пришлось пресекать попытки врезать замки в межкомнатные двери.
Александр Цыганов, доктор экономических наук.
То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.
Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.
Но даже адекватный квартиросъемщик может сделать что-то особенное. Такой пример также привел Александр Цыганов:
Одна женщина средних лет без декларируемых вредных привычек использовала кроватное покрывало в качестве дополнительной портьеры на окна, а прикрепила его к оконной раме большими гвоздями. После пришлось менять окна
Александр Цыганов, доктор экономических наук.
Но в данной ситуации почти невозможно предугадать действия квартиросъемщиков. Но когда вы решили сдавать жилье в аренду, стоит предусмотреть и такие варианты.
Стоит обратить внимание на то, что предварительно стоит оговорить с квартиросъемщиками все нюансы в сдаваемой квартире. Например, если в квартире старая электрическая проводка, то об этом стоит сразу оповестить. В противном случае новый жилец может включить удлинитель и сильно нагрузить проводку.
То же самое касается и других качеств квартиры:
- канализация и трубы;
- балкон и крыша;
- шумные соседи;
- проблемы с водой или частое отключение электроэнергии.
В противном случае могут возникнуть ситуации, что квартиросъемщик или затопит соседей, или съедет с квартиры раньше оговоренного срока. А может быть, еще и не заплатит.
В любом случае сдавать свое жилье чужим людям всегда тяжело. Особенно, если в него была вложена «частичка души». Поэтому перед тем, как сдать квартиру новому жильцу, стоит поговорить с ним лично. Но не стоит сразу распечатывать анкету, чтобы провести с ним «собеседование». Мало кому понравится жить в квартире, если арендодатели узнали всю его жизнь.
Но всегда можно деликатно поинтересоваться, почему человек подыскивает себе новое жилье, какие у него приоритеты в жизни и чем он занимается. Даже такие нюансы могут рассказать многое о человеке.
Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу
В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.
- При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
- Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.
Как заплатить налог на сдачу квартиры
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.
Кто относится к госслужащим?
Государственные служащие — это сотрудники федеральных и региональных органов власти, в обязанности которых входит выполнение функций государства и представление его интересов в различных сферах. К данной категории относятся сотрудники таких госструктур, как:
- Администрация Президента, Правительство РФ, Госдума, Совет Федерации;
- Министерства и федеральные ведомства;
- Силовые ведомства (ФСБ, прокуратура, МВД и другие).