Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общее дело: как бирюзовые организации управляют бизнесом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная функция управляющей компании — текущий менеджмент в каждой отдельной компании группы. По сути она заменяет собой директора в дочерней структуре: заключает договоры, выдает доверенности, распоряжается имуществом.
Какие процессы упрощает управляющая компания
Зачем это владельцам бизнеса:
- Контролировать процессы внутри группы становится проще: не нужно собирать информацию от руководителя каждой из организаций — достаточно следить за действиями главы управляющей компании
- Появляется административный центр, где сосредоточены работники, не связанные с производством, но необходимые всей группе: юристы, бухгалтеры, маркетологи, специалисты по таможенному оформлению и так далее
- Уменьшается количество спорных вопросов: достаточно найти одного директора управляющей компании, который будет устраивать всех партнеров: отпадает необходимость согласовывать разных кандидатов в разные фирмы
Чек-лист принципов прибыльной УК
- Хорошие отношения с жителями. Нужно понимать, что ЖКХ — это клиентский бизнес, в котором жители — это заказчики, которые платят деньги, а не досадная помеха в работе;
- Начинать цифровизацию с бизнес-процессов — учет и распределение заявок, работа с исполнителями, сбор платежей, отчетность;
- Быть гибкими и адаптивными — оперативно перестраивать процессы и приспосабливаться к текущей ситуации (изменение погоды, перераспределение штата, направление бюджета на действительно важные для жителей проблемы);
- Привлекать аутсорсинг — особенно это важно средним и маленьким УК, которым невыгодно содержать большой штат;
- Использовать инструменты страхования, чтобы сократить затраты в случае аварии.
Процедура лицензирования
Получение лицензии – процедура обязательная. Важным моментом является гражданство. Дать разрешение на управление многоквартирными домами могут только организации или физическому лицу, которые имеют гражданство Российской Федерации. Иностранные граждане не обладают такими правами.
СОВЕТ: Директор компании или руководитель в обязательном порядке должен пройти обучение и получить документ, свидетельствующий о квалификации.
Лицензия выдаётся на основании решения субъекта в Госжилнадзоре. Она не имеет срока годности – и это значительный плюс. Территориально документ действует только в регионе его получения. Во избежание мошеннических действий разрешение выдаётся только на один объект (одно разрешение на один МКД).
Кому может быть выдана лицензия?
Регистрация юридического лица
Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.
Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.
После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.
Эффективность торгового призыва будет определяться вашим умением рассказывать истории. Ведь вы читаете только те статьи и книги, которые представляют для вас интерес. Поэтому презентация ваших товаров и услуг тоже должна быть интересной для целевой аудитории.
Постарайтесь сделать свой торговый призыв простым и четким. Избегайте сложных цифр и таблиц, которые могут вызвать недоумение у ваших потенциальных клиентов. Вы хотите, чтобы они запомнили вашу презентацию? Тогда излагайте свои мысли четко и лаконично. Как только вы начнете ходить вокруг да около, вы потеряете своих клиентов.
И еще один совет: не сдерживайте свой пыл. Будьте активными во время презентации своей компании – двигайтесь по сцене, жестикулируйте, повышайте громкость голоса, чтобы показать свой энтузиазм и заразить им аудиторию.
В соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.
- по телефону;
- на сайте в разделе Управляющей компании;
- при оплате путем внесения показаний в специальные графы платежного документа;
Кто может быть учредителями и участниками управляющей компании?
Не каждый желающий вправе создать управляющую компанию и даже стать ее участником.
Для того, чтобы стать учредителем, необходимо соответствовать таким требованиям:
- Лица, на которых есть непогашенная или неснятая судимость по финансовым махинациям или правонарушениям, совершенным против госвласти, не имеют права распоряжаться более чем 10-ю голосами.
- Лица, решившие создать управляющую компанию, обязаны направить заявку в государственный орган по ценным бумагам.
Основными участниками УК ПИФа являются:
- гендиректор;
- контролер;
- специалист.
Подробнее остановимся на каждом из них.
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Ежемесячные расходы УК
Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.
| Текущие расходы | Сумма (руб.) |
| Аренда помещения | 80.000 |
| Заработная плата | 655.000 |
| Расходные материалы | 150.000 |
| Реклама | 30.000 |
| Налоги | 105.000 |
| Прочие расходы | 50.000 |
| Итого | 1.070.000 |
Особенности использования управляющей компании
Реальную управляющую компанию можно рассматривать как способ юридического оформления отношений между собственниками бизнеса и управляющими. Так, при покупке предприятий в регионах инвесторы нередко сталкиваются с проблемой выстраивания взаимоотношений с местным менеджментом. Иногда невозможно и нецелесообразно менять местного директора, который имеет собственные акции и влияние на коллектив, полезные связи с местной администрацией и налоговыми органами. В то же время такой менеджер не всегда принимает экономически правильные решения. В этой ситуации руководителя можно включить в штат управляющей компании, что позволит несколько ослабить его влияние на предприятии и в случае необходимости — отстранить от управления (без дорогостоящей и трудоемкой процедуры собрания акционеров). Личный опыт
Денис Иванов
В такой ситуации действительно важно, что функции исполнительного органа выполняет не какая-то персона, а управляющая компания — юридическое лицо. У компании «Роснефтегазстрой» было совместное предприятие с немецкими партнерами, которое управлялось по такому же принципу. Немецкие партнеры внесли в компанию оборудование и не покидают пределов Германии. И провести внеочередное общее собрание акционеров, например, для того чтобы сменить местного директора, было весьма проблематично.
Наличие же управляющей компании позволило без проведения общего собрания на совместном предприятии фактически поменять директора, потому что в уставе предприятия было написано, что функции исполнительного органа выполняет управляющая компания (юридическое лицо). Директор этой компании назначается ее акционерами, состав которых отличается от состава акционеров совместного предприятия, а процедуры принятия решений проще и оперативнее.
Наталья Евланова, финансовый директор ЗАО «Управляющая компания «Магнезит Огнеупор Групп»7
Место, роль, вес, функции и задачи управляющей компании, на мой взгляд, определяются двумя факторами:
- историческими корнями создания холдинга;
- целями, которые ставят собственники бизнеса перед создающимся холдингом. Все остальное — вторично и проистекает из первых двух постулатов.
Создание управляющей компании в группе компаний имеет смысл при достижении некоторой критической точки развития, когда:
- собственники не хотят или не могут справиться с потоком информации;
- собственники не хотят или не могут отслеживать финансовые потоки всех своих компаний;
- собственники не хотят или не могут заниматься оперативным управлением каждой компании группы;
- собственники владеют компаниями с разными задачами, сегментами, рынками, продуктами и т. п.;
- компании группы генерируют прибыль большую, чем нужно для простого воспроизведения производства и личного потребления собственников, то есть когда появляются свободные для инвестиций деньги.
Общее дело: как бирюзовые организации управляют бизнесом
Это понятие шире термина «миссия». Эволюционная цель – не желание заработать больше денег или сформировать бренд. Речь об улучшении окружающего мира, будь то поддержка одного сообщества или помощь целому государству. Бирюзовые организации работают ради целей, а компании с устаревшей системой управления – ради бизнес-нужд.
Бирюзовые компании отказываются от того, что мешает целям, даже если это снижает заработок. Эволюционная цель важнее самой организации, поэтому бирюзовые компании рассматривают других игроков рынка не как конкурентов, а как партнёров по развитию общества.
Здесь человек – это самостоятельная личность, со своим потенциалом и потребностями. В такой компании рассматривают сотрудников не как ресурс или винтик в механизме, а как часть всего бизнес-успеха. Бирюзовая компания – это единый живой организм, где каждый работник важнейший орган. Поэтому все правила, рекомендации или запреты появляются только по общей инициативе, а не сверху.
Классической вертикали власти в бирюзовой организации вы не найдёте: начальники не отдают распоряжений, а у подчинённых есть свобода, чтобы проявить себя.
Здесь никто не даёт исполнителю инструкций сверху. Сотрудник самостоятельно ставит себе задачи и несёт за это ответственность. Каждый сам себе начальник с гибкими полномочиями.
Контроля над работой извне тоже нет, но можно получить обратную связь от команды. В бирюзовой организации все специалисты одинаково компетентны, поэтому они не обязаны согласовывать действия ни с кем.
Распознать бирюзовый стиль управления в компании можно по этим особенностям, которые вытекают из трёх базовых принципов:
Чтобы каждый участник бизнес-процессов мог принимать нужные решения, у него должны быть исходные данные. Поэтому честность и прозрачность – важный признак бирюзового бизнеса.
Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ?
Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.
Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами. Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру. Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.
Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.
Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.
Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.
Если вы обнаружили недоработку УК — например, на потолке вашей квартиры появились протечки от тающего снега, — для начала стоит обратиться в саму управляющую компанию с требованием устранить неисправность. Сделать это можно следующими способами:
- лично. Но обязательно проследите, чтобы обращение было зафиксировано;
- направить обращение почтой по юридическому адресу;
- обратиться через систему ГИС ЖКХ;
- направить письмо на электронную почту (если есть информация об электронном адресе).
Также договором управления могут быть предусмотрены иные способы связи с УК. Поэтому будет полезно его внимательно изучить.
Управляющие компании как модель управления группой компаний
Вечная стабильность. Трудно представить себе времена, когда понизиться спрос на подобные услуги. Количество населения растет, а вместе с этим их дома и потребление коммунальных услуг. Низкая конкуренция. На рынке наблюдается отсутствие повышенной конкуренции и значительный потенциал для развития бизнеса благодаря высокой доходности.
Возникает главный вопрос, каким способом начинающей управляющей компании договориться об обслуживании домов. Вот несколько вариантов:
Можно договориться с жильцами напрямую. Способы управления домов жильцы выбирают на общих собраниях. Тут главное убедить людей в плюсах работы с вашей компанией, ведь протокол должны подписать не меньше 50% владельцев домов Можно участвовать на открытых конкурсах или на торгах по выбору УК. В домах, где жильцы не решили вопрос самостоятельно, администрации проводит конкурс выбору УК. Информация размещается на сайте по проведению государственных торгов.
В соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.
- по телефону;
- на сайте в разделе Управляющей компании;
- при оплате путем внесения показаний в специальные графы платежного документа;
Объяснять причины почему любой компании нужно иметь свой сайт уже не имеет смысла. А для управляющих компаний сайт поможет более эффективно работать с клиентами и получать обратную связь. Быстро и легко создать многофункциональный сайт товарищества собственников жилья либо УК поможет использование современной программы
«VDGB: Сайт ЖКХ».
Раскрытие информации на сайте уже реализовано по требованиям постановления правительства 731
Работа в управляющей компании представляет собой большое количество трудоемких операций. Тут важно максимально оптимизировать все рабочие процессы для бесперебойной и эффективной работы.
Главным решением такой задачи является использование специальных программ для автоматизации бизнес-процессов. Самой популярной и проверенной временем является программа «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК». Она разработана для полной автоматизации процессов ведения учета хозяйственной деятельности управляющих компаний ЖКХ, ТСЖ (товариществ собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) и остальных управляющих компаний сектора ЖКХ.
Использование этой программы поможет облегчить:
Жители многоквартирного дома хотят поменять старую управляющую компанию на более прогрессивного нового игрока рынка ЖКХ. Для этого им нужно пройти несколько сложных шагов:
- найти замену текущей УК;
- просчитать тариф и набор услуг, что непросто, так как размер тарифа устанавливается мэрией и может быть одинаков для старых панелек и современных новостроек;
- провести собрание по смене УК и созданию ТСЖ, чему может препятствовать предыдущий управленец.
Правила хорошего тона создания управляющей компании для бизнеса
До начала рабочего процесса УК потребуется получить лицензию. Заявку на выдачу лицензии принимает территориальное отделение Госжилнадзора. Затем заявку обрабатывает и выносит решение жилищная комиссия.
Перед подачей документов руководитель должен пройти экзамен. Аттестация проходит в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов, программа выбирает 100. Для прохождения теста нужно правильно ответить не менее чем на 86 вопросов. Результаты сдачи оглашаются через пять дней. В случае неудачного прохождения экзамена возможно пересдача, при этом количество попыток не ограничено. При успешной сдаче выдается аттестат, который считается действительным в течение 5 лет.
Жилищная комиссия предъявляет к УК следующие правила:
Предприятие в сфере ЖКХ обычно регистрируют как юридическое лицо. Грамотный выбор формы организации будет ключевым моментом в формировании и управлении УК. Выбор форм довольно обширный: ООО, АО, МУП, ФОП и другие. Большая часть компаний отдает предпочтение ООО.
Для регистрации в налоговую службу предоставляется следующий пакет документов:
- заявление формы № Р11001;
- уставная документация;
- договор аренды;
- квитанция об уплате госпошлины.
В заявлении следует прописать коды ОКВЭД, на основании которых будет работать управляющая компания:
Для организации работы управляющей компании потребуется помещение. Подбирать помещение под аренду лучше рядом с объектом обслуживания. Идеальным вариантом будет размещение в доме, который обслуживает УК. Размер помещения должен составлять около 70-80 м2. Часть площади пойдет под офис, а другая — под подсобные помещения.
Для обустройства офиса УК потребуется купить технику и мебель, подключить телефон. При обслуживании МКД понадобится также техника и расходный материал.
Оборудование и техника УК:
- компьютеры и оргтехника;
- средства связи;
- офисная мебель;
- автомобильная техника: уборочные машины, кран, трактор и др.;
- специальный инвентарь для выполнения работ: тачки, лопаты, грабли, шланги и прочее;
- сантехнический и строительный инструмент;
- спецодежда;
- расходные материалы: канцтовары, моющие средства, крепеж и скобяные изделия, реагенты.
Организационная структура УК может изменяться, в зависимости от размеров предприятия и количества обслуживаемых объектов. Однако есть отделы и должности, без которых не обойтись ни одной управляющей компании. Количество сотрудников зависит от количества МКД и общего количества квартир.
Определение эффективного управления
Эффективное управление – это комплекс процессов, направленных на достижение целей бизнеса. Руководитель должен выстроить грамотную стратегию и осуществлять контроль за всеми этапами ее воплощения. В распоряжении бизнесмена есть несколько управленческих инструментов: функционально-стоимостный анализ, моделирование стратегии, мониторинг ключевых показателей и т. д.
Если еще в середине прошлого века предприниматели могли успешно управлять бизнесом, обладая исключительно талантом и деловой хваткой, то сегодня в связи с жесткой конкуренцией на рынке правила игры изменились. Теперь руководителям нужно располагать глубокими знаниями в области менеджмента.
Таким образом, для эффективного управления бизнесом потребуется опыт работы, профессиональное образование и набор необходимых личных качеств. Отметим, что работодатели отдают предпочтение профессионалам, имеющим степень MBA или квалификацию ACCA, CIMA, CIA и т. д.
Хороший управленец должен уметь:
- планировать и организовывать бизнес-процессы;
- оперативно решать тактические и стратегические задачи, возникающие в процессе развития компании;
- управлять финансами;
- мотивировать сотрудников и создавать сплоченную команду, нацеленную на достижение результата;
- делегировать полномочия;
- использовать в бизнесе концепцию бережливого производства, основанную на стремлении устранить все виды потерь;
- рассчитывать необходимое количество человеческих и материальных ресурсов для производства продукции;
- разрабатывать стратегии для привлечения новых покупателей и удержания постоянных клиентов;
- оперативно реагировать на меняющиеся потребности клиентов.
Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:
- С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
- Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
- Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
- Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
- Зарегистрировать юридическое лицо.
- Пройти лицензирование и аттестацию.
- Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
- Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
- Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
- Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.
После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.