Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о задатке при покупке квартиры — образец 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.
Как правильно составить договор задатка?
Обязательные реквизиты соглашения о задатке:
- Дата и место составления договора.
- Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
- Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
- Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:
- почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- площадь помещения;
- полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
- и иные технические характеристики.
- Способ и порядок передачи задатка.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
- Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
- Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.
Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.
Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры
Если стороны хотят провести сделку с задатком, то им понадобится составить письменное Соглашение о задатке при покупке квартиры. Этот документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Соглашение необязательно заверять у нотариуса, хотя при желании участники сделки могут прибегнуть к этой услуге. Денежные средства могут быть уплачены в тот же момент, когда происходит заключение и подписание Соглашения, а могут быть уплачены после (зависит от того, какую конкретную дату выберут стороны).
В тексте Соглашения должно быть однозначно отражено, что вносимый платеж выступает именно задатком, а не авансом. Соглашение о задатке также не должно содержать ошибок формального и/или содержательного характера. Для удобства можно использовать типовой бланк документа в печатном формате. Сюда понадобится включить следующие сведения:
- место и дата составления документа;
- ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца;
- ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя;
- пункт о передаче задатка в установленном размере (сумма задатка указывается цифрами и прописью);
- полная стоимость квартиры (цифрами и прописью);
- адрес местонахождения и важные технические характеристики квартиры (например, общий метраж, количество комнат и пр.);
- способ передачи денег (наличный или безналичный, какая валюта);
- порядок передачи денег (дата перевода или передачи, банковские реквизиты и пр.);
- права и обязанности сторон;
- прядок разрешения ситуации в случае срыва сделки и/или неисполнения положений основного договора (кому, как и в каком размере будет возвращен задаток);
- порядок разрешения ситуации при форс-мажорных или иных обстоятельствах (участники могут дополнительно обговорить, кому, как и в каком размере будет возвращен задаток в случае пожара, предумышленной или непредумышленной порчи имущества и пр.);
- дата вступления соглашения в силу (обычно – «с момента подписания);
- срок действия Соглашения, возможность его пролонгации (можно или нельзя продлить по согласию сторон);
- период, в течение которого необходимо заключить основной договор купли-продажи квартиры (рекомендуется указать конкретную дату, например, «до 31.03.2020»);
- количество оригинальных экземпляров (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя, причем если Продавцами выступает несколько сособственников, то на каждого из них понадобится подготовить отдельный оригинальный экземпляр Соглашения);
- реквизиты и подписи участников сделки с расшифровками.
Задаток продавцу при покупке квартиры нередко путают с авансом или залогом. Несмотря на определенные сходства таких платежей следует выделять и их отличия:
- аванс — это средства, предшествующие передаче основной суммы, такой платеж не обеспечивает договоренность и не гарантирует выполнение всех обязательств, по необходимости соглашение может быть расторгнуто без последствий;
- задаток передается в счет общей суммы и считается обеспечением сделки и обязательств продавца и покупателя;
- залог при покупке квартиры — более углубленная форма обеспечения, по которой залогодержатель может реализовать полученное имущество в случае, если контрагент не выполняет свои обязательства.
С учетом данных характеристик задаток занимает переходную форму между авансом и полноценным залогом. Такой платеж обеспечивает выполнение обязательств и гарантирует завершение сделки. Это делает данную форму платежа наиболее востребованной при проведении сделок с недвижимостью.
В чем разница между задатком и авансом
В ГК РФ термины задатка и авансового платежа имеют примерно схожие определения, за исключением важной особенности – аванс не дает гарантий совершения намеченных действий и не страхует на случай срыва обязательств.
При отказе продавать объект после получения авансового платежа продавец возвращает средства покупателю в том же размере. При оформлении задатка допускается двукратное увеличение суммы к возврату, если срыв продажи недвижимости происходит по вине текущего собственника. Необязательно иметь объективные причины для отказа от сделки, это может быть связано с появлением более выгодного варианта продажи или пересмотр планов в отношении объекта собственности.
Если в срыве продажи виноват покупатель, получатель задатка оставляет выплаченную ранее сумму в качестве компенсации. При оформлении авансового платежа выплаченные ранее средства надлежит вернуть независимо от того, кто был виновен разрыве прежней договоренности, и по чьей инициативе она не была исполнена.
Последовательность действий при соглашении о задатке
Подготовке к заключению договора уделяют особое внимание. Договор задатка часто применяется в мошеннических схемах для обмана граждан. Прежде, чем передавать деньги, необходимо провести тщательную проверку:
- Правоустанавливающей документации на жилье. Нужно проверить, действительно ли оно принадлежит конкретному получателю задатка, соответствует ли комплектность, законность получения.
- Необходимо проверить наличие регистрационных ограничений, залоговых обременений, ареста, наличия недееспособных собственников и жильцов.
- Если есть основания считать, что квартира приобреталась в годы брака, необходимо убедиться в наличии согласия настоящего или бывшего супруга, поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитой в браке.
- Иногда квартиру продают после накопления серьезной задолженности по ЖКХ. Рекомендуется проверить состояние лицевого счета и наличие долгов по коммуналке до того, как ставить подпись на договоре задатка.
Недостаточно просто заключить договор задатка – передачу денег также нужно документально зафиксировать. Если речь идет о банковском переводе, нужно обязательно сохранить банковские документы (выписку, квитанцию, чек) с указанием на то, что деньги переведены продавцу.
Чаще всего передаются наличные деньги. В этом случае обязательно составляется расписка при получении задатка.
Документ содержит следующие сведения:
- наименование – «Расписка»;
- день и место подписания;
- имена, паспорта и адреса сторон;
- к какому договору составлена расписка;
- указание на внесение задатка (не аванса) и сумма задатка цифрами и прописью.
Ниже продавец ставит личную подпись и расшифровку. Документ можно составить как на компьютере, так и от руки. Оригинал расписки передается покупателю, а копию продавец может оставить себе – пригодится при оформлении налоговых вычетов в будущем.
Задаток – деньги, которые покупатель платит продавцу недвижимости еще до подписания договора купли-продажи. Этим он подтверждает свое намерение закончить сделку, а владелец – не отчуждать объект другим лицам. Обычно именно продавцы просят задаток, потому что им нужно подготовить бумаги, снять обременение, погасить свои долги и т.д. Все это удобно сделать деньгами желающего приобрести жилье, если своих нет. А вот покупателей, наоборот, такая просьба пугает. Ведь собственник может взять предоплату и скрыться:
- Не нужно бояться платить задаток. Он будет задокументирован. Если хозяин откажется продавать недвижимость, то вернет полученные деньги в двукратном размере или ответит в суде.
- Переданные средства учитывают в общей сумме сделки. Это не отдельная плата за бронь. При оформлении договора нужно внести лишь остаток.
- Задаток не возвращают покупателю, если он передумал брать квартиру. Когда сомневаетесь, выбирайте другой способ гарантии, например, аванс.
- Оформить можно соглашением или предварительным договором. Юридической разницы между ними нет. Оба подтверждают передачу денег.
- Заверять нотариально документ не обязательно. Это делают для спокойствия покупателя, особенно когда тот платит крупную сумму.
При каких обстоятельствах покупателю квартиры возвращается задаток?
Если субъект, выступающий продавцом жилья, не исполнил свои договорные обязательства, внесенный задаток на законных основаниях возвращается покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, которая нарушила соглашение, компенсирует убытки другой стороне, учитывая при этом сумму внесенного задатка. Такие требования четко предусматриваются 381 статьей ГК (второй пункт).
Невыполнение продавцом жилья обязательств по сделке купли-продажи чаще всего выражается в следующих типичных ситуациях:
- отказался продавать жилплощадь (по любой причине);
- в указанное время не явился для оформления основного соглашения купли-продажи жилья;
- нарушил требования, обозначенные в предварительном соглашении (к примеру, не подготовил документацию, необходимую для совершения сделки);
- когда оформлялся предварительный договор, продавец намеренно предоставил недостоверную информацию (к примеру, скрыл тот факт, что у продаваемой жилплощади имеется несколько законных владельцев);
- по оплате услуг ЖКХ у стороны, выступающей продавцом, имеется непогашенная задолженность (речь идет о долгах по квартире, являющейся предметом купли-продажи), что является препятствием для совершения намеченной сделки;
- жилплощадь пребывает под обременением, поскольку на её территории до сих пор числятся зарегистрированные жильцы, своевременно не выписанные продавцом и, соответственно, законно там проживающие.
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Что такое задаток и его функции
Задаток – разновидность предоплаты по соглашению между сторонами, обладает некоторыми особенностями, о них рассказано в статье. Он выполняет несколько задач:
- Платежная – несмотря на ряд нюансов, задаток, это, прежде всего, оплата части суммы наперед, в счет будущей сделки;
- Доказывает наличие соглашения между сторонами, факт чего оспорить сложно, почти невозможно;
- Обеспечительная. Получение денег вперед не гарантирует стопроцентного заключения договора, но заставляет задуматься о серьезности поступка, т.к. в рамках операций с недвижимостью речь касается чувствительных для кармана потерь. Так, что небрежное отношение к своим обещаниям существенно отражается на кошельке.
Kaкие документы нужны при oфopмлении зaдaтка
Чтoбы зaдaтoк имeл юpидичecкyю cилy, и к cдeлкe нe былo никаких лишних вoпpocoв, кроме coглaшeния следует oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-продажи (ДКП), а также pacпиcкy.
Пpeдвapитeльный ДКП cocтaвляют пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм нужно прописать вce существующие дoгoвopeннocти, кoтopыx успели дocтичь пpoдaвeц и пoкyпaтeль. В частности, указываются такие данные, как:
- дaнныe об объекте недвижимости (общая и жилая площадь, точный aдpec и пр.);
- cтoимocть жилья, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв (реквизиты продавца, cpoки пepeчиcлeния дeнeг);
- перечень пpeдмeтoв мeбeли и бытовой техники, ocтaющихся в квapтиpe;
- сроки передачи жилья покупателю;
- кто оплачивает нотариальные услуги, подготовку документов к сделке и т.д.;
- перечень документов, кoтopыe следует подготовить к сделке, а также cpoк иx подготовки продавцом.
Что касается расписки o пoлyчeнии зaдaткa зa жилплощадь, то такой документ yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц полностью пoлyчил зaдaтoк. Бумага cocтaвляется в cвoбoднoй фopмe, при этом обязательно следует указать такие данные, как:
- ФИО oбoиx yчacтникoв cдeлки (пpoдaвцa, пoкyпaтeля). Также пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть их пacпopтныe дaнныe;
- aдpec peгиcтpaции и фaктичecкoгo проживания cтopoн;
- сообщение о том, чтo cpeдcтвa пepeдaютcя в кaчecтвe зaдaткa, a нe аванса;
- сyммa зaдaткa (цифpы плюс pacшифpoвка пpoпиcью);
- подписи обеих cтopoн c pacшифpoвкoй в виде фамилии и инициалов.
Документы проверены, помещение осмотрено и стороны достигли взаимопонимания по вопросу купли-продажи. Далее следует заключение соглашения о задатке, как гаранте предстоящей сделки.
Рекомендуем вместе с соглашением задатка заключить предварительный договор, чтобы при негативных последствиях его не признали авансом. Где отдельным пунктом прописать условия задатка. В этом случае в договоре содержатся условия заключения основного и иные обязанности сторон.
В судебной практике имеются случаи когда при заключении задатка без предварительного договора сделка не дошла до подписания основного и суд признал задаток авансом (Решение № 2-214/2018).
Определитесь с суммой задатка. Обычно его размер является следствием договоренности сторон. Чаще он составляет 5-10 процентов от общей стоимости жилого помещения.
Для примера, квартира стоит 2 млн.рублей, в качестве задатка может быть передана сумма от 100 до 200 тысяч рублей.
Передача денежных средств происходит сразу после подписания договора задатка обеими сторонами. При этом полученная сумма наличных средств пересчитывается и проверяется на подлинность. Допустимо, чтобы в этот момент присутствовали свидетели.
Закрепляется факт передачи денег распиской. Составляется только Продавцом квартиры от руки, подписывается и хранится у Покупателя в доказательство того, что часть средств от полной стоимости жилья уже переданы. Форма расписки свободная, с указанием:
- даты и места передачи денег;
- реквизитов участников сделки;
- свидетельских данных (если привлекаются);
- указание на задаток и его сумму (цифрами и прописью);
- реквизиты договора о задатке.
Если документы на жилье в порядке, а у покупателя достаточно средств, чтобы полностью выплатить стоимость квартиры, то, представляется, что не стоит оформлять договор задатка.
Не стоит опасаться, что недвижимость будет продана другому лицу. Все же, на квартиры не так часто находятся покупатели. Зато, если отказаться от передачи задатка, можно избавиться от лишней бумажной волокиты и рисков, связанных с потерей денег, переданных в счет исполнения обязательства.
Задаток следует передавать в том случае, когда у покупателя нет всей необходимой суммы или существуют иные препятствия для заключения договора купли-продажи. Например:
- продавец не оформил надлежащим образом все необходимые бумаги;
- покупатель ждет перечисления средств от третьих лиц.
Договор о задатке, нередко, на практике подкрепляют и распиской. Либо же, что не совсем правильно, составляют расписку, аналогичную договору.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).
Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:
- Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
- Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
- Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
- Получатель средств (продавец) составляет расписку.
- Банку-кредитору передается копия расписки.
Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.
Особенности оформления задатка
Успешное проведение сделки купли-продажи зависит от:
- Предварительного договора купли-продажи. Это договор, продуманный до мелочей, о намерении сторон продать и купить объект.
- Соглашение о задатке подтверждает понимание участниками сделки о последствиях невыполнения договоренностей по договору. Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору купли-продажи.
- Расписка от продавца, доказывает факт получения задатка.
При оформлении соглашения о задатке важно учитывать следующие моменты:
- Если квартира находится в собственности нескольких лиц, все они должны быть включены в соглашение о задатке, присутствовать при передаче денег и поставить свои подписи в соглашении.
- Если покупатель соглашается погасить долг продавца по ипотеке, обязательно составляется предварительный договор купли-продажи, с подробным описанием процедуры проведения сделки и в дополнение к нему соглашение о задатке на сумму долга.
- В случае, когда от имени продавца действует представитель по доверенности, важно, чтобы в доверенности были указаны полномочия доверенного лица на получение задатка.
Где используется задаток
Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.
На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются практически всегда с внесением задатка, а именно:
- Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства в сроки, указанные в соглашении;
- Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.
- Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита.
- Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.
Когда возможен возврат залога при покупке квартиры
Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства.
Например, если он:
- передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
- не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
- не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
- указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
- нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
- не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.