Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию
Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.
Заявление в муниципалитет подается посредством:
- МФЦ;
- регионального портала государственных и муниципальных услуг.
Для изменения ВРИ требуется:
- заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
- паспорт заявителя;
- выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
- заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
- документы, удостоверяющие право на участок.
- доверенность, если заявление подает представитель.
Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
Основные этапы смены категории участка
Процедура состоит из следующих этапов:
- Собственник или арендатор участка собирает необходимый пакет документов и заполняет заявление установленной формы;
- Все это передается в комиссию при администрации муниципалитета или поселкового совета, в ведении которого находится земельный участок (если территория является региональной или федеральной собственностью, пакет документов передается в соответствующую администрацию);
- Органы власти, за которыми закреплен земельный участок, созывают специальную комиссию. Заявка на изменение категории ЗУ должна быть рассмотрена в течение 5 рабочих дней;
- По итогам заседания комиссия выносит решение и составляет акт;
- Заявитель знакомится с актом решения комиссии. Если заявка одобрена, в кадастровые и регистрационные документы на земельный участок вносятся изменения. В случае отказа комиссии заявитель может оспорить решение через суд.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное
Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:
- паспорт надела;
- правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
- свидетельство о праве собственности на объект строительства;
- топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
- план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
- документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
- санитарно-эпидемиологическое заключение.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Росреестр информирует
В связи с проведением в тверском регионе инвентаризации земель сельхозназначения с целью дальнейшего вовлечения их в оборот, тема изменения вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является одной из самых актуальных на сегодняшний день. И здесь стоит остановиться на двух важнейших аспектах: особом правовом режиме таких земель и возможности изменения вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются градостроительные регламенты.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности решения об изменении одного вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, а также осуществления их застройки.
Управление Росреестра по Тверской области также придерживается однозначной позиции в случае возникновения вопроса о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения вида разрешенного использования земельных участков сельхозназначения: если в состав таких участков входят сельскохозяйственные угодья – во внесении изменений отказывается.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой: Верховный Суд Российской Федерации полагает, что изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков из земель сельхозназначения в другую категорию.
Данный перевод допускается в исключительных случаях, в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. До перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения ВРИ земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – одно из основных направлений работы компании. При обращении к юристам КГ ЭТАЛОН процесс изменения разрешенного использования земельного участка будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов получения разрешения: от анализа и сбора землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного зонирования, составления юридически грамотного заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставления необходимого пакета документов в соответствующий государственный или муниципальный орган в соответствии с существующим порядком, до внесения изменений в ЕГРН.
Предварительный анализ документов по изменению ври производится бесплатно, и только после его проведения формируется цена заказа, которая не меняется в процессе выполнения работ.
Что означают основные и условно разрешенные ВРИ?
Все способы использования земель для хозяйственной деятельности указаны в классификаторе ВРИ. Он утвержден Федеральным органом исполнительной власти на основании приказа Минэкономразвития № 540 от 1 сентября 2014 г. У каждого участка имеется свой ВРИ, тем не менее, особенности использования каждой отдельно взятой территориальной зоны, подлежащей застройке, определяются градостроительными регламентами. Они устанавливают правовой режим для выделенных наделов – для всего, что расположено на их поверхности, и последующего размещения объектов капитального строительства. И согласно этим нормативным документам некоторым участкам дополнительно присваиваются условно разрешенные виды использования земель.
Очень часто можно встретить в Интернете, такой запрос, как «изменение ВРИ Московская область» – так резиденты пригородов решают проблему поиска нужного специалиста. В результате отпадает необходимость ездить на прием к столичному юристу.
Главным различием между основными и условно разрешенными ВРИ объектов капстроительства и наделов является то, что первые выбираются собственником в самостоятельном порядке, без каких-либо одобрений или согласований, в то время как вторые недоступны без позволения уполномоченного органа публичной власти.
Вид разрешенного использования — ключевая характеристика любого земельного участка. ВРИ прописываются в виде кода, а по классификатору можно узнать, какие именно работы разрешено проводить. Например, если у надела указан ВРИ 2.2, это означает, что на нем возможно возведение жилого малоэтажного дома, выращивание сельхозпродукции и разведение животных, а также размещение вспомогательных построек, таких как гараж.
В документах на землю будет прописан основной ВРИ. Для каждой территориальной зоны установлен их перечень, доступный для владельцев недвижимости.
Важно: собственники могут сами выбирать один из основных ВРИ. Для смены достаточно обратиться с заявлением в МФЦ или органы Росреестра. Заявление также можно подать удаленно, через сайт мэра Москвы.
Изменение назначения земельного участка в Московской области или Москве путем смены основного вида разрешенного использования — самый простой для собственника вариант. Однако далеко не всегда для территориальной зоны допустим нужный основной ВРИ. В этом случае можно попытаться добиться установления условно разрешенного. Это допустимо только в случаях, когда нет серьезного противопоставления к основному. Например, вам не разрешат возвести многоэтажный жилой дом на землях, предназначенных для сельского хозяйства, однако будет возможность получить разрешение на открытие розничного магазина на землях, предназначенных для жилой застройки.
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Причины изменений назначения земли
Смена назначения земельного надела может стать необходимостью по ряду причин, однако наиболее распространенными являются следующие:
1. Строительство жилого строения. Учитывая сложности с жильем, именно данная причина является самой востребованной, поскольку после постройки дома человек получает возможность проживать в нем вместе со своей семьей.
2. Желание перепродать земельный надел по более высокой стоимости. Не секрет, что изменение категории земли может привести к увеличению ее рыночной стоимости, что позволит в будущем реализовать ее по выгодной цене. ВАЖНО. Смена категории земельного надела с «Сельхозназначения» на «Постройку многоэтажного дома» приведет к увеличению стоимости земли примерно в 3-5 раз.3. Возведение предприятия для производства или же точки для коммерческой торговой. С точки зрения бизнеса это является наиболее прибыльным, поэтому изменение вида участка себя всецело оправдывает.