Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды нежилого помещения — образец, бланк 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку часто субаренда применяется для съёма небольших площадей для розничной торговли или офисов для оказания услуг, подобный договор может быть без проблем заключён между физическими лицами.
В соглашении на субаренду следует отразить те же существенные условия, что предусмотрены для стандартного соглашения аренды:
- Предмет сделки. Это полное наименование и подробные характеристики объекта, передаваемого в субаренду. Предмет договора аренды к договору субаренды всегда идентичен. Необходимо прописать категорию недвижимости (иного актива), прописать адрес, подробно охарактеризовать объект.
- Условия об оплате. В контракте пропишите форму расчетов, размер и периодичность внесения платы, порядок и сроки оплаты. Если в рамках сделки предусматривается обеспечительный платеж, то пропишите условия и порядок обеспечения.
Договор субаренды нежилого помещения между физическими лицами
Договор субаренды нежилого помещения может быть заключен также и между физическими лицами.
При этом он имеет свои особенности:
- договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше договора аренды данного нежилого помещения;
- положения договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством;
- по общему правилу, если договор аренды расторгается до окончания срока действия договора субаренды, то это означает, что и договор субаренды расторгнут. При этом за субарендатором остается право на заключение договора аренды на данное помещение с его собственником;
- в том случае, если в установленном законом порядке договор аренды признается ничтожной сделкой, то это решение имеет отношение и к договору субаренды.
Договор субаренды нежилого помещения безвозмездного пользования
Передача нежилого помещения возможна как на платной, так и на бесплатной основе. Такой договор имеет название безвозмездного пользования. То есть одна сторона передает нежилое помещение другой стороне, а в ответ не получает ничего.
При заключении договора субаренды безвозмездного пользования:
- необходимо указать характеристику передаваемого помещения, его адрес и месторасположение;
- передаваемое помещение должно быть конкретизировано таким образом, чтобы после прочтения договора не возникало вопроса, какое же именно помещение передается по договору субаренды. Если такая неясность возникает, то договор субаренды считается не заключенным, так как неясен предмет сделки.
Согласно законодательству, ссудополучатель несет на себе расходы по капитальному и текущему ремонту помещения, которое является предметом сделки. Однако стороны могут изменить данное условие, если они решили эти вопросы по-другому.
Что касается срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением, то он может быть заключен без указания срока действия, то есть бессрочно. Однако, в таком случае, стороны обязаны предусмотреть условия и основания для прекращения договора.
Так, например, можно указать, что любая из сторон, решившая расторгнуть договор безвозмездного пользования, может предупредить об этом другую сторону письменно за один месяц до прекращения договорных отношений.
Об особенностях безвозмездного пользования
Жилые и нежилые помещения передаются другим лицам либо на платной, либо на бесплатной основе. В последнем случае заключается договор по безвозмездному пользованию.
То есть, помещение передаётся другой стороне, а владелец не получает ровным счётом ничего.
Есть некоторые особенности именно для данного направления:
- Не обойтись без точного определения характеристик объекта, вместе с адресом местоположения.
- Передаваемое помещение должно быть конкретизировано, насколько это возможно.
После изучения соглашения не должно возникать вопросов по поводу того, что же именно за объект передаётся в аренду третьему лицу.
Если неясности появляются, то договоры не могут быть признаны заключёнными.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Что еще следует иметь в виду
Субаренда имеет некоторые нюансы: Если стороны арендных отношений прекращают свои правоотношения, то это прекращает и отношения между участниками договора субаренды.
Если договор аренды пролонгируется автоматически, то это не означает синхронную пролонгацию и договора субаренды (потребуется заключение нового договора).
Если договоры (и аренды, и субаренды) заключены бессрочно, то в таком случае является обязательным предупреждение их участников о прекращении аренды (субаренды) за три месяца.
При заключении договора, если есть такая необходимость, следует также обсудить вопрос о том, может ли субарендатор делать улучшения в получаемом помещении, а если да, то на каких условиях (утверждение проекта, компенсация затрат и т.п.).
Как правило, стороны «разносят» стоимость субаренды на: цену самой субаренды; цену тех услуг, которые необходимы для субарендатора (свет, вода, теплоэнергия, вывоз мусора, охрана, коммуникации и пр.).
Приложения к договору
Среди возможных документов, которые сопутствуют договору субаренды, выделим такие: Правоустанавливающие (подтверждают законность действий того, кто отдает помещение в субаренду – свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.).
Полное описание помещения (его состояние, что в нем и пр.). Детальное расписание платежей субарендатора. К такому договору в обязательном порядке прилагаются также такие документы: Акт, который подтверждает действительную передачу помещения «в руки» субарендатора.
Дополнительные протоколы, которыми зафиксировано изменение или дополнение условий договора. Протоколы по поводу разногласий между сторонами (например, относительно рабочего состояние инфраструктуры помещения).
Это основные правила составления такого вида договоров, следование которым обеспечит этой сделке законность.
Дополнительные советы и предупреждения
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.
Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.
Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.
Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.
ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.
Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.
Теперь вы знаете, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды. Кроме того, у вас была возможность скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения.
Что нужно предусмотреть в договоре
Многие допускают одну и ту же ошибку в заключение договора – это недостаточно обговоренный объект, который сдается в использование.
Обратите внимание! В обязательном порядке арендатор платит налог на основании получаемого дохода. Данный факт необходимо учитывать при обсуждении ежемесячной платы.
Также важно предусмотреть тот момент, что перед заключением договора и после подписания всех документов арендатор сообщает субарендатору обо всех обязанностях, которые ему предстоит выполнять. Предупреждают, что в случае несоблюдения условий, на субарендатора будут возложены административные и штрафные меры. Желательно также подключить третью сторону для обсуждения всех условий – владельца нежилого комплекса. Его мнение необходимо учитывать.
Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.
В тексте договора указываются следующие сведения:
- город, дата составления;
- информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
- предмет договора: площадь объекта, адрес;
- обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
- стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
- ответственность сторон;
- срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
- дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
- юридические адреса и реквизиты сторон;
- подписи субарендатора и арендатора.
Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.
Основные нюансы: что следует предусмотреть?
Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.
Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:
- Арендный договор.
- Субарендный договор.
- Разрешение (согласие) со стороны владельца.
- Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).
Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.
Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.
Чем опасна субаренда нежилого помещения?
Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.
При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником
В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски
Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.
По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».
В какой форме готовится договор
По закону соглашение составляется в обычном письменном виде. Далее можно скачать пример бесплатно. Унифицированная форма договора субаренды не предусмотрена.
Документ готовится в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон.
Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Если он заключается на срок более одного года, его обязательно регистрировать в государственных органах. В таком случае потребуется третий экземпляр, который остается в регистрирующей организации.
Стоит учесть и то, что доход от сдачи нежилого помещения в субаренду (как и в случае с жилой площадью), по закону облагается налогом. Этот факт принимается во внимание при установлении размера выплат за здание или офис.
В целом, договор субаренды оформляется по тем же ключевым правилам, что и соглашение об аренде помещения. Заключают его две стороны – арендатор и субарендатор. В таком случае обязательно иметь согласие собственника. Его либо включают в текст основного документа, либо готовят дополнительный бланк для каждого отдельного случая сдачи помещения.