Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы переоформления квартиры на другого собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Процедура переоформления квартиры
Если квартира приобретается в результате дарения, купли/продажи и других сделок. Для их оформления должен быть составлен соответствующий законодательству договор. Новый владелец должен отправиться с ним в Росреестр и написать соответствующее заявление. Только после регистрации в этом органе можно считать, что права собственности окончательно перешли к нему.
При наследовании квартиры процесс ее переоформления существенно замедляется и усложняется. Во-первых, само наследство не может быть оформлено ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. Во-вторых, очень часто наследник не единственный и, даже при наличии завещания, возникают длительные судебные тяжбы. Получив право собственности на квартиру по свидетельству о праве на наследство или решению суда, собственник тоже должен зарегистрировать этот факт в Росреестре, только после этого он может считать, что переоформление завершено.
Нюансы переоформления квартир
Вариант переоформления квартиры через сделку купли/продажи считается наиболее надежным. Расторгнуть сделку проведенную на основании договора, когда покупатель выполнил свою часть обязательств, почти нереально. При оформлении же дарственной, даритель может отменить это решение через суд. Зато получатель подарка не обязан делиться им с кем либо, в том числе и с супругом при разводе, поэтому такой вариант переоформления достаточно часто используют не только при реальном подарке близким, но и при оформлении квартир, которые на самом деле проданы.
Договор ренты является одним из самых рискованных. При этом риску подвергаются обе стороны. Приобретатель имущества может недобросовестно исполнять свои обязанности, а собственник может начать выдвигать дополнительные требования. Обе стороны могут начать толковать условия договора в свою пользу. Зато при полноценном выполнении договора владелец недвижимости получает материальную поддержку в течение длительного времени, а приобретатель, в конечном итоге, получает жилье по цене ниже рыночной.
Переоформление прав собственности на квартиру в результате раздела имущества и наследования зачастую сопровождается длительными спорами, которые, в конечном итоге, чаще всего приходится разрешать в суде.
Обратите внимание! Все варианты переоформления квартиры, кроме приобретения жилья в новостройке в обязательном порядке требуют привлечения к делу нотариуса.
Дарителем может выступать любой дееспособный и совершеннолетний человек. Одаряемым лицом не может быть работник госорганов или сотрудник учреждения, где наблюдается по состоянию здоровья составитель дарственной. Переоформление квартиры на другого человека имеет ряд преимуществ:
- недвижимое имущество, приобретенное в собственность подобным образом, не участвует в разделе в случае расторжения брака между экс-супругами;
- не требуется оплачивать государственную пошлину, если дарственная оформляется на близкого родственника;
- опротестовать договор дарения на практике практически невозможно.
Следует помнить!
Если квартира переоформляется в дар полностью, то заверения нотариусом законодательно не требуется. Такая практика применяется, если дарственная оформляется на долю в квартире.
Пошаговая инструкция переоформления права собственности на квартиру:
- написание договора дарения в трех экземплярах;
- подготовка комплекта документов;
- оформление государственной регистрации в Росреестре или через МФЦ;
- оплата государственной пошлины.
Росреестр переоформит право собственности на квартиру в течение недели. Если регистрация осуществлялась через МФЦ — 9 дней.
Какие сделки наиболее просты в оформлении?
Наиболее простым способом является продажа квартиры. Этот вариант также считают более быстрым, чем аналогичные. Но здесь есть ряд нюансов. Например, близкие родственники не имеют прав на налоговый вычет. Также при владении собственностью меньше 3 лет придется заплатить налоги после сделки.
Также в таком случае есть вероятность признания соглашения ничтожным, если оплата не была проведена или была признана символической.
Два более выгодных варианта включаю в себя дарение или завещание. Наследование проходит по стандартному принципу согласно воле завещателя или законодательства. Дарение более выгодно для родственников, у которых есть близкое родство.
В каждом случае есть свои сложности, поэтому вариант передачи имущества выбирают по индивидуальным особенностям конкретной ситуации.
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Переоформление квартиры на родственника
Теперь давайте рассмотрим тему, как лучше переоформить квартиру именно на родственника. Существует также несколько вариантов осуществления.
- Менее распространенный способ – это продажа жилья свое матери, бабушке или сестре. Для того чтобы осуществить продажу выше перечисленной группе родственников вам также потребуется заключить договор купли-продажи, стоимость которого равняется 500 рублям. После того как вы оформили договор с родственником, вы-продавец, родственник-покупатель должны обратиться в Росреестр , где вы сдадите весь необходимый пакет документов, о которых говорилось выше, а также предоставите договор. В данном случае государственная пошлина должна составить 2 тысячи рублей.
- Второй и, пожалуй, самый распространенный вариант – это подарить квартиру своему родственнику. Процедура точно такая же как и при продаже, за исключение составления типа договора. В данном случае вам придется нотариально заверить договор дарения. Сумма, которую вы должны будете, уплатить в качестве налогов будет, как и при договоре купли-продажи.
- При помощи завещания, которое составите еще при жизни, вы также сможете передать квартиру родственнику. Для этого от вас всего лишь потребуется его составить и заверить у нотариуса.
Какой вариант выбрать решать только вам.
Оформление дома после смерти мужа по закону и завещанию
Считаем важным напомнить вам о некоторых основных принципах наследования имущества за своим умершим супругом:
- Не забывайте, что собственность, которая приобреталась супругами во время брака, считается совместной. Посему, пережившему супругу принадлежит половина всего имущества, а наследованию будет подлежать только вторая половина;
- Личной собственность одного из супругов считается только определенная категория имущества (полученное по наследству, подаренное и т. д.);
- Не забывайте, что все имущество каждого из супругов, которое у них было до заключения брака, является личной собственностью. Принадлежит такая собственность исключительно каждому супругу и может наследоваться по общим правилам;
- Также помните, что если в личное имущество супруга были вложения из совместного бюджета в период брака, то такое имущество может быть признано совместным, независимо от происхождения.
При наследовании имущества мужа, вам потребуется обратиться в суд и доказать, что часть его имущества принадлежит вам, так как оно было приобретено во время брака или вы вкладывали общие средства в имущество в период брака.
Если в процессе оформления права на наследство возникают споры и конфликты с другими наследниками, то такие вопросы вам придется решать исключительно в судебном порядке.
К основным способам наследования относятся:
- Наследование по закону;
- Наследование по завещанию.
Как переписать квартиру на другого человека, если квартира в ипотеке
Прежде всего, отметим, что подобная практика в отечественных банках крайне непопулярна. Чаще всего, банк шел на проведение такой процедуры по той причине, что альтернативных методов возврата средств не было.
Для переоформления квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующий алгоритм действий:
- Сначала найдите человека, который согласится переоформить ипотеку на себя;
- Подготовьте пакет документов. В него должны войти:
- Копии всех страниц паспортов участников сделки;
- Копии трудовых книжек участников сделки;
- Справка 2-НДФЛ о доходах за последние 6 месяцев;
- Заявления от каждой стороны сделки о намерении ее провести;
- Обратиться в банк и запросить переоформление ипотеки. Далее некоторое время банк будет проверять потенциального нового владельца данной квартиры на предмет его платежеспособности. Отметим, что требования к новому заемщику будут абсолютно такими же, как и для человека, желающего взять кредит;
- В том случае, если финансовое учреждение одобрит нового заемщика, будет проведена сделка по принципу купли-продажи в размере оставшейся суммы по кредиту.
Процедура переоформления квартиры и не до конца выплаченной по ней ипотеки на другого человека не особенно трудна. Главная проблема заключается в самом банке.
Может быть так, что финансовое учреждение может отказаться от проведения подобной сделки за неимением подобной практики. И в такой ситуации, сделать уже ничего будет нельзя.
Отметим, что процесс переоформления может растянуться на долгое время. Это объясняется тем, что у сотрудников банка большое количество работы ввиду проблем с документацией и др. Вам останется лишь ждать, пока будет рассмотрен ваш случай.
Передавать квартиру по договору дарения можно любым лицам, в частности, не являющимся родственниками. Дарственная носит безвозмездный характер, поэтому оценка недвижимости не требуется, начать можно сразу с подготовки необходимых бумаг.
Шаг 1. Подготовить документы.
Для составления дарственной потребуется тот же перечень бумаг, что и при ДКП.
Шаг 2. Составить дарственную.
Данный волевой акт составляется только письменно. Особых требований к структуре нет. Но дарственная должна содержать:
- реквизиты сторон;
- информацию о квартире;
- права, обязанности дарителя и одаряемого;
- ответственность за нарушение договора.
Необходимость нотариального заверения возникает в тех же ситуациях, что и при ДКП.
Сколько стоит смена собственника и где дешевле ее оформить?
За перерегистрацию прав владения жильем в Росреестре и МФЦ взимается государственная пошлина. Размер пошлины на данный момент составляет для физлиц 2000 рублей (пункт 22 статьи №333.33 НК РФ). При обращении в частные компании придется заплатить больше: помимо пошлины взимаются деньги за работу специалиста.
Таким образом, основанием для перерегистрации прав на недвижимость на другого человека, выступает сделка по договору купли-продажи. Но это является невыгодным в финансовом плане, поскольку получателю денег за жилье придется оплатить налог на доходы.
Поэтому чаще оформляют договора мены, дарения, завещание. Перерегистрацию прав собственности проводят в Росреестре либо МФЦ.
Потребность переоформления квартиры на другого человека может возникнуть в различных ситуациях. Процедура ответственная, но не сложная. Главное — определиться со способом передачи права собственности. От этого выбора зависит последовательность действия сторон и набор необходимых документов.
Способы ускоренной продажи квартиры
Как быстро продать квартиру? В первую очередь, уменьшив цену — если куплена у компании застройщика, скинув цену на 30%, ее скорее всего выкупит или сама компания, или другие инвесторы.
Можно опустить цену на 10-15 % ниже рыночной, тогда в течении недели может найтись покупатель. Ускорить процесс продажи также возможно, использовав все доступные способы рекламы и информации о жилье.
Тем не менее, если покупатель найден, это не гарантирует моментальную скорость оформления сделки. Эта процедура сопряжена с различными нюансами, как юридического, так и административного характера.
Например, срок проверки документов в Росреестре составляет примерно 10 рабочих дней с момента приема документов. Кроме того, определенное время занимает оформление договора, сбор необходимых документов и работа нотариуса (если сделка не заключается между близкими родственниками).
Наилучшим методом ускорения этого процесса является обращение в специализированную компанию, имеющую многолетний опыт работы сделок с недвижимостью.
Переоформление квартиры путем обмена
Формально, с юридической точки зрения, обмен производится только между жильцами неприватизированного жилья.
Для всех остальных случаев используется термин «мена». Это весьма сложная процедура с точки зрения согласования интересов владельцев квартир, участвующих в этой сделке. Поэтому, большинство сделок такого рода совершается как купля продажа жилья (альтернативная сделка).
Можно ли самостоятельно произвести обмен? В принципе – да, но он сопряжен с большими рисками, связанными с юридической чистотой продаваемого или покупаемого жилья и взаиморасчетами. Поэтому, для таких сделок лучше всего обратиться в риэлтерскую организацию, которая:
- найдет подходящий вариант обмена муниципального жилья;
- предварительно произведет оценку имеющихся «юридических дефектов», участвующих в обмене квартир;
- поможет с оформлением необходимых документов;
- осуществит консультативную помощь при взаиморасчетах (доплатах) и подписании договора сделки;
- может участвовать в процедуре подачи документов на государственную регистрацию.
Самые простые способы переоформления собственности
Если квартира имеет низкую рыночную стоимость (менее 1 миллиона) или принадлежит собственнику не менее пяти лет, то её отчуждение не облагается налогом. В этом случае можно спокойно оформлять договор купли-продажи, поскольку такая сделка не заинтересует налоговые органы.
Это важно знать: Иск о прекращении права пользования жилым помещением
Однако самым надёжным и быстрым всё же является договор дарения. Его могут обжаловать родственники, чьи права наследования пострадали от сделки, но при соблюдении всех юридических процедур объявить договор незаконным или ничтожным будет сложно.
Сроки перехода прав по договорам дарения и продажи одинаковы, поскольку зависят только от услуг нотариуса и оформления документов в органах госрегистрации. Однако договор дарения не только дешевле, но и безопасней.
Вопрос 3. Какие сделки можно оформить таким способом?
Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.
Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны. Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод. Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.
Процесс перерегистрации прав
Независимо от особенностей сделки, алгоритм переоформления права собственности на нового владельца выглядит одинаково:
- Готовится договор, соответствующий ситуации. Собирают пакет документации, подтверждающей легитимность сделки. Договор заверяют у нотариуса, который проверит документы на объект. Пакет собранной документации на объект и стороны договора подают в Росреестр, предварительно заплатив госпошлину. Помимо Росреестра можно обращаться в ближайшее отделение МФЦ, а при отсутствии возможности лично присутствовать, готовят доверенность на представление своих интересов другим лицом. После проверки бумаг регистрирующий орган вносит изменения в базу и выдает новую выписку ЕГРП с фиксацией перехода права.