Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи
Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.
К заявлению необходимо приложить:
- копию оспариваемого ДКП;
- расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
- документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
- почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
- документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
- признать сделку недействительной;
- применить последствия недействительности сделки.
Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости
В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:
- Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
- Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
- В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).
В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу п. 2 ст. 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
- Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
- Сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- Сторона заблуждается в отношении природы сделки;
- Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
- Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Применительно к положениям ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ именно истец, обратившийся в суд с требованиями о признании сделки недействительной, обязан представить суду соответствующие доказательства, в данном случае — доказательства заключения сделки под влиянием заблуждения.
Срок, отведенный на подачу иска
Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.
Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
Исключительны случаи расчета поддельными деньгами. От причины безденежности купли-продажи зависят юридические последствия, вменяемые судом покупателю.
не подавал в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на объект недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права не получал.
Цена квартиры, согласно договора, составила 840 000 (Восемьсот сорок тысяч) рублей.
Указанные денежные средства Новиков В. . получил от Плотникова В. . полностью к моменту заключения сделки, о чем свидетельствует п. 6 договора и личная подпись Новикова.
Иногда купчая на недвижимость заключается сторонами, но взаиморасчетов не происходит. Если такие действия настораживают продавца, он может заподозрить недобросовестный умысел со стороны контрагента и обратиться в суд.
Нередко причиной подачи иска становится неправильно оформленный чек, предусматривающий безналичную оплату.
Исключительны случаи расчета поддельными деньгами.
От причины безденежности купли-продажи зависят юридические последствия, вменяемые судом покупателю.
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости
- Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
- Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
- В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).
Кто может обратиться в суд?
Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.
Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи
Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи направлены на определение основания для аннуляции договора и сбора доказательной базы. В процессе изучения конкретного дела, специалист проводит комплексный анализ и независимую экспертную оценку.
В стандартные услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи включают следующие мероприятия:
- консультирование в режиме онлайн / устно / письменно
- правовую оценку документации на предмет возможности оспаривания
- составление текста искового заявления
- сбор доказательной базы
- сбор процессуальных документов
- подача искового заявления в суд
- представительство в органах исполнительной власти
- представительство в апелляционных инстанциях
Решение № М-1355/2012 2-166/2013 2-166/2013~М-1355/2012 от 28 февраля 2013 г.
Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.
Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.
При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.
Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.
Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.
Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.
Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.
Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.
Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.
Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.
Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.
На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».
Признание договора купли продажи недействительным по безденежности
Оспаривание соглашения купли-продажи нужно отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законодательством предусматриваются совершенно другие основания.
Кроме того, соглашение может быть признано недействительным по соглашению сторон. Соответственно с действующим законодательством в ситуации купли-продажи составляется специальное соглашение.
Различные сделки по купле-продажи имущества – обычное дело в жизни каждого человека.
Особое внимание при этом должно уделяться сделкам, в которых участвует дорогостоящее имущество, например, при заключении договора купли-продажи недвижимости, автомобиля и т.д.
Законодательство устанавливает, что все участники сделки должны действовать правомерно и добросовестно.
Увы, обман, использование ситуации, когда лицо неспособно понимать юридические последствия сделки, или даже прямое давление с помощью угроз или насилия – не редкость.
С целью защиты прав всех заинтересованных лиц, закон позволяет обращаться в суд. Для этого можно подать исковое заявление о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, автотранспорта и других вещей.
В каких ситуациях можно признать договор недействительным:
| При заключении сделки | одна из сторон действовала под влиянием существенного заблуждения, обмана, угроз, насилия |
| Сделка является притворной | или мнимой |
| Договор заключен с нарушением законодательства | или без получения необходимого разрешения от государственных органов |
В Гражданском Кодексе устанавливаются понятия ничтожной и оспоримых сделок.
Именно основываясь на его положениях и конкретно статьях 12, 166, 167, 170 можно требовать через суд признания договора недействительным.
Если сделка не была связана с предпринимательской деятельностью, то при составлении заявления и его подаче следует руководствоваться нормами ГПК.
Основания предъявления налоговыми органами исков о признании сделок недействительными
С принятием части первой ГК РФ основания предъявления исков о признании сделок недействительными изменились по сравнению с ранее действовавшим законодательством.
В частности, раньше юридические лица могли осуществлять деятельность в пределах, предусмотренных их уставами. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.11.1992 N С-13/ОП-329 «О практике разрешения споров, связанных с применением налогового законодательства» было указано, что «считая сделку неуставной и противоречащей интересам государства и общества, налоговая инспекция вправе предъявить в арбитражный суд иск о взыскании сумм, полученных по этой сделке, в доход бюджета».
Налоговая инспекция должна была доказать, что данная сделка совершена с целью, заведомо противной интересам государства и общества (ст.49 ГК РФ).
Конституционный Суд РФ основанием для применения последствия в виде взыскания всего полученного по ничтожной сделке в доход Российской Федерации (ст.169 ГК РФ) считает недобросовестность налогоплательщика.
Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.
Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.
Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.