Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик вевел кладовки из общедомовой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Помимо хранения такой категории предметов возможно и ситуационное хранение, например складирование вещей или стройматериалов во время ремонта. Место для хранения нужно, если вы только планируете ремонт, но уже покупаете предметы интерьера в сезон распродаж. Даже без серьезных планов по переустройству жилья всегда приятно временно вывезти из дома лишнее, что особенно актуально для малометражных городских квартир. Кладовка будет большим плюсом во время заселения в новостройку, когда делается ремонт, а по мере обустройства можно постепенно забирать оттуда ящики с вещами, а не сразу сваливать все в квартире.
Яйца под дверь и жалобы в комиссию ПДН
Жалобы во все инстанции пишут не только Кругляки. На семью ополчилось полподъезда. Коллективные обращения соседи отправляли в жилинспекцию. За последний год инспекторы уже дважды проверили их квартиру на незаконную перепланировку. Нарушений не выявлено.
В конце февраля сначала в школу, где учится девятилетняя дочь возмутителей спокойствия, а затем и в семью наведалась комиссия по делам несовершеннолетних. Люди, чьи имена фигурируют в судебном решении об освобождении кладовок, сообщили, что супруги Кругляк не исполняют родительские обязанности по воспитанию ребенка. «Написали, что отец пьет, дебоширит и вообще чуть ли не педофил, — возмущена Светлана. — Инспекторы не нашли ничего, что говорило бы о том, что мы плохие родители, ни в школе, ни у нас дома. Сказали, что такое бывает часто, когда между соседями идут такие разборки».
Раньше сезонные вещи или спортивный инвентарь многие отвозили на дачу, запихивали на антресоли или хранили в гардеробной. Не все вещи удобно хранить дома, многие из них крупногабаритные и занимают место. Куда девать зимой велосипед? А если он не один в семье? Спортивный инвентарь, шины и диски, сезонную одежду, инструменты и вещи, которые относят к сентиментальным — жалко выкинуть, но дома им явно уже не место. Все это можно складировать в личном келлере.
Помимо хранения такой категории предметов возможно и ситуационное хранение, например складирование вещей или стройматериалов во время ремонта. Место для хранения нужно, если вы только планируете ремонт, но уже покупаете предметы интерьера в сезон распродаж. Даже без серьезных планов по переустройству жилья всегда приятно временно вывезти из дома лишнее, что особенно актуально для малометражных городских квартир. Кладовка будет большим плюсом во время заселения в новостройку, когда делается ремонт, а по мере обустройства можно постепенно забирать оттуда ящики с вещами, а не сразу сваливать все в квартире.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Предписание ГЖИ о сносе кладовок в МКД признано незаконным
З.Ы. На днях некоторым жильцам начали приходить письма из разных инстанций по поводу «их запросов» на действия соседей. Начали выяснять, никто из этих жильцов туда не обращался. Оказалось, что через электронные запросы в прокуратуру и жил инспекцию начали поступать заявления от «собственников» конкретных квартир по поводу незаконных установок кондиционеров, о том, что соседская дверь неправильно установлена, о том что незаконно оборудованы тамбуры и т.п.
- Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
- Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
- Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.
- Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.
- ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
На сегодняшний день доля проектов с предусмотренными кладовками составляет всего 12-17%, причем большая часть приходится на элитный сегмент и бизнес класс. Дело в том, что девелоперы давно продают дорогие квартиры с этой опцией, и часто кладовка уже включена в стоимость жилья. Доля проектов с кладовками в элитном сегменте составляет 42,3%, в бизнес классе – 38,5%. В новостройках эконом класса отдельные кладовки для владельцев квартир все еще являются редкостью.
Такое положение дел Ольга Денисова, директор департамента маркетинга «Магистрат» (состоит в группе компаний «Интеко») объясняет тем, что покупателям жилья эконом класса сложно купить саму квартиру, не говоря уже о месте на паркинге или кладовой. А те, кто покупает дорогое жилье, может себе позволить задуматься о максимальном удобстве. Некоторые считают иначе. Например, свое мнение выразил коммерческий директор ФСК «Лидер», Григорий Алтухов. Он предполагает, что популярность кладовок в новостройках премиум класса вызвана тем, что богатые люди все же умеют считать свои деньги и тратить их с умом. Ведь стоимость квадратного метра в элитных новостройках может доходить и до миллиона рублей, поэтому нецелесообразно использовать жилую площадь для хранения редко используемых вещей.
Однако число бюджетных новостроек с кладовками планомерно растет. Особенно много объектов с данной опцией в регионах и городах, где высока конкуренция, и идет напряженная борьба за покупателя.
Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома
Безусловно, отдельная кладовая предназначена для одной квартиры и одной семьи. Но никто не запрещает приобретать помещение для хранения временно не нужных вещей напополам с соседом. В этом случае на подписание договора необходимо приезжать вместе. Но в этом случае нужно понимать, что при желании продать свою долю в кладовке могут возникнуть сложности.
Покупатели все чаще задумываются об отдельном помещении, в котором можно было бы хранить вещи, и не захламлять при этом и без того маленькую квартиру. Поэтому спрос на кладовки высокий, особенно в новостройках массового сегмента. В разных проектах кладовками интересуются от 50 до 90 процентов покупателей квартир. Кто-то приобретает кладовку сразу с квартирой, а некоторые понимают ее необходимость уже после заселения и только тогда задумываются о покупке.
Наличие предложения о покупке отдельного кладового помещения – это весомый бонус для современных новостроек. На темпы реализации это мало влияет, но при наличии двух новостроек покупатель в большинстве случаев выбирает ту, в которой предлагаются отдельные кладовки.
Как выкупить часть общедомового имущества
Если один из жильцов хочет выкупить кладовку в личную собственность — здесь уже требуется согласие всех ста процентов собственников жилья. Так же дело обстоит, если общими помещениями хотят воспользоваться предприниматели. Причем в случае с посторонними неважно, берут они площадь в аренду или покупают ее, нужно получить одобрение всех владельцев квартир (помещений) в данном доме. Так что если на крыше многоэтажки установлены антенны мобильного оператора, а вы как собственник об этом не знали, значит, председатель КСК нарушил закон. Так же дело обстоит, если в подвале вдруг появился компьютерный клуб, а вас об этом никто не спросил.
Добросовестный председатель должен устроить собрание и оповестить собственников о том, что предприниматель хочет взять в аренду или выкупить помещение, относящееся к общей долевой собственности. С владельцами квартир обсуждается, на каких условиях оно будет предоставлено. Затем опять проводится письменный опрос, где нужно собрать 100% голосов собственников в поддержку аренды или продажи. Только имея на руках все подписи, предприниматель начинает собирать разрешения в госорганах.
Если строение или помещение на территории кондоминиума будет занято без согласия хотя бы одного собственника, по идее, суд должен постановить, чтобы все убрали.
Комментарий специалиста
Зампредседателя правления ОО «Защита прав потребителей «Адилет» Турсун Джагпарова:
— Если вы как потребитель столкнулись с беззаконием, вы сначала обращаетесь с письменной претензией к председателю КСК. В шапке обычно указывается: председателю КСК, фамилия такая-то. Пишу о том, что вы нарушаете мои права, я требую устранить, представить мне такие-то документы, юридически обосновать свои действия со ссылкой на конкретные законы. Указываю, что в противном случае я оставляю за собой право обратиться в надзорные органы. И если вопрос не решится, пишу, что буду обращаться с исковым заявлением в суд о возмещении мне морального и материального ущерба. Председатель должен ответить.
Если он не отвечает на письмо, копию этой претензии вы отправляете в надзорные органы. Есть срок, в течение которого на ваше письмо должны ответить. Если человек прошел все юридические ступени, остается последняя — суд. Самое главное — согласно законодательству, тот, кто обращается с претензией, не должен быть задолжником в том же КСК. Если человек не хочет платить в связи с плохой работой кооператива, он должен поставить в известность председателя, что он не отказывается платить, а лишь приостанавливает оплату.
Согласно законодательству вы имеете право требовать отчета у КСК за всё, что он делает. Допустим, установил антенну без разрешения. Что он с этого имеет, на каких условиях установил? Это не его частный дом. Многие КСК имеют два счета: текущий и резервный. Вот вы как потребитель имеете право у него требовать отчета о движении денежных средств на этих счетах.
Можно обращаться в прокуратуру по незаконно установленным антеннам или аренде подвальных помещений. Более того, у нас в стране есть уполномоченный орган в этой сфере — Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития РК. Существуют ассоциации КСК, есть республиканская ассоциация. Между прочим, очень плодотворно работает, там хорошие специалисты, эксперты. В конце концов, можно через Интернет попросить консультацию у юристов. Раньше было сложнее решать проблемы, а сейчас работает много разных общественных организаций, которые помогут всё оформить юридически правильно.
Читайте любой договор, любую бумагу, которую вы подписываете. Вдруг там содержится фраза, что председатель КСК может распоряжаться общедомовым имуществом. Есть в законодательстве понятие: «если иное не предусмотрено договором». В данном случае, если человек поставил подпись под «иным условием», что председатель имеет право распоряжаться, и будет судебная тяжба, то ее исход 50 на 50. Потому что — куда вы смотрели, когда подписывали? Поэтому если какая-то позиция в договоре вас не устраивает, когда подписываете, указывайте: «Я не согласен с пунктом (например) 2.2», потому что это противоречит законодательству или просто вас не устраивает.
В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).
Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.
| ? | Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. |
Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).
Как используют подвалы в многоквартирных домах
Помещение под объектами владения допустимо эксплуатировать, если это позволяет конструкция. Также они могут быть оформлены под иные нужды, например, сделана парковка. Кладовка в жилом доме – это один из вариантов использования имущества многоэтажки. Бывает, что все занимают общие коммуникации, но в новостройках часто есть специальные зоны, используемые жильцами. Информацию об этом можно получить в управляющей компании.
Аналогично решается вопрос относительно того, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Если оно отрыто, то право пользования есть у всех собственников квартир. Для тех, кто хочет обустроить личное хранилища, потребуется разрешение от всех жильцов (принимается на общем собрании). Лица, владеющие недвижимостью в рамках одного комплекса, имеют право на часть общей территории.
УО через суд обязала жителей МКД демонтировать кладовку в подъезде
Сооружение из металлической решётки , в котором люди хранили свои личные вещи, мешало другим жителям МКД пользоваться мусоропроводом. Управляющая организация неоднократно просила хозяев кладовки убрать её, но добиться демонтажа удалось только через суд.
В Сыктывкаре возник конфликт между жителями одного из МКД и управляющей организацией. Собственники огородили часть лестничной клетки, соорудив в подъезде дома кладовку для хранения своих личных вещей. Сотрудники управляющей организации потребовали убрать несанкционированную конструкцию, поскольку она затрудняла доступ к мусоропроводу. Собственники демонтировать кладовку отказались.
В результате управляющая организация подала на жителей МКД в суд. Он установил, что перегородка была установлена без соответствующего разрешения на проведение перепланировки мест общего пользования в МКД и без согласования с другими собственниками. Суд встал на сторону УО и обязал собственников убрать кладовку и компенсировать управляющей организации судебные издержки.
Напоминаем управляющим организациям, что Правила противопожарного режима в РФ, установленные постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 запрещают организацию кладовок на лестничных клетках в МКД. За нарушение этих правил юридическое лицо может получить штрафот 150 до 200 тысяч рублей по ст. 20.4 КоАП РФ.
У управляющих организаций часто возникают конфликты с собственниками из-за неправомерного использования ими общедомового имущества. В Ангарске УО обязала жителей МКД убрать колясочную, которая нарушала правила пожарной безопасности и мешала работе коммунальщиков. А в Краснодаре управляющая организация борется за технический этаж, который оказался в собственности у одного из жителей МКД.
Городская квартира всегда кажется тесной, независимо от ее площади. С каждым годом проживания в ней растет количество вещей, требования к комфорту.
Сейчас во многих квартирах шкафы для одежды заменили гардеробные, существует также потребность в отдельных кабинетах. И поэтому даже компактное помещение, где поместится много предметов домашнего имущества, кажется бесценным.
Застройщики новых районов отмечают интерес покупателей квартир к различным подсобкам. Это не могло не сказаться даже на проектировании жилых комплексов.
И, как отмечаются специалисты, по недвижимости, к моменту сдачи дома в нем практически не остается свободных, не купленных жильцами кладовок. В подсобке можно хранить велосипед, мототехнику.
Достаточно часто проектируются подсобки с отдельным выходом на улицу, располагающиеся на уровне цокольного этажа.
И если проектировщики новых МКД решают проблему с кладовками в новых многоквартирных домах, то в зданиях более старой постройки ситуация иная. Квартиры приватизировались или покупались без подсобных помещений, купить часть общего имущества невозможно.
Только на общем собрании решается вопрос с распределением подсобных помещений в подвале, на цокольном этаже, на лестничных площадках. Если жильцы смогут объединиться, рассмотреть вопрос спокойно, без эмоций, также может быть принято компромиссное решение.
ВАЖНО! В новостройках, как и в более старых домах, кладовка не может применяться для других целей, кроме хранения.
Эти помещения не подходят для того, чтобы стать прачечной или магазином. В новостройках для таких целей выделяются другие площади, специально спроектированные. Если все же есть желание устроить в своей кладовке мастерскую, например, нужно этот вопрос согласовать с администрацией, рассмотреть требования техники безопасности.
Если обустроить кладовые в подъездах непросто, то хозяева квартир обращаются к подвальным помещениям зданий и подпольям жилого дома. Нередко застройщики обещают организовать складские помещения для хранения вещей и после введения здания в эксплуатацию продают за отдельную плату кладовки в подвале. Для того чтобы понять насколько правомерно и правильно организовано складское пространство и не обернется ли в будущем штрафами и расходами снос такой кладовки, разберитесь в этом вопросе тщательно.
Законодатель дает следующее толкование подвала – помещение пол, которого находится ниже уровня земли более чем наполовину высоты стены. Вход должен быть отделен от жилой части здания. Чтобы у пожарных не возникало вопросов, входов должно быть минимум 2, один из которых дверь 0,75х1,5 метра или люк 0,6х0,8 метра, а второй является полноценным эвакуационным выходом наружу.
Также обязательно наличие не менее 2 окон с размерами не меньше, чем 0,9*1,2 метра с приямками для доступа к помещениям в случае пожара. Дополнительные требования выдвигаются к перегородкам, а именно к степени огнестойкости здания и его этажности. В зданиях до 5 этажей включительно и степенью огнестойкости 2 степени перегородки можно устанавливать без учета класса пожарной опасности. Если дом выше 5 этажей или вне независимости от высоты относится к 3 или 4 степени огнестойкости, то выбирайте материалы для перегородок, соответствующие 1 противопожарному типу. Лучше всего возвести стены в половину красного кирпича и не устанавливать деревянные двери на входе в кладовую.
Комментарий специалиста
Зампредседателя правления ОО «Защита прав потребителей «Адилет» Турсун Джагпарова:
— Если вы как потребитель столкнулись с беззаконием, вы сначала обращаетесь с письменной претензией к председателю КСК. В шапке обычно указывается: председателю КСК, фамилия такая-то. Пишу о том, что вы нарушаете мои права, я требую устранить, представить мне такие-то документы, юридически обосновать свои действия со ссылкой на конкретные законы. Указываю, что в противном случае я оставляю за собой право обратиться в надзорные органы. И если вопрос не решится, пишу, что буду обращаться с исковым заявлением в суд о возмещении мне морального и материального ущерба. Председатель должен ответить.
Если он не отвечает на письмо, копию этой претензии вы отправляете в надзорные органы. Есть срок, в течение которого на ваше письмо должны ответить. Если человек прошел все юридические ступени, остается последняя — суд. Самое главное — согласно законодательству, тот, кто обращается с претензией, не должен быть задолжником в том же КСК. Если человек не хочет платить в связи с плохой работой кооператива, он должен поставить в известность председателя, что он не отказывается платить, а лишь приостанавливает оплату.
Согласно законодательству вы имеете право требовать отчета у КСК за всё, что он делает. Допустим, установил антенну без разрешения. Что он с этого имеет, на каких условиях установил? Это не его частный дом. Многие КСК имеют два счета: текущий и резервный. Вот вы как потребитель имеете право у него требовать отчета о движении денежных средств на этих счетах.
Можно обращаться в прокуратуру по незаконно установленным антеннам или аренде подвальных помещений. Более того, у нас в стране есть уполномоченный орган в этой сфере — Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития РК. Существуют ассоциации КСК, есть республиканская ассоциация. Между прочим, очень плодотворно работает, там хорошие специалисты, эксперты. В конце концов, можно через Интернет попросить консультацию у юристов. Раньше было сложнее решать проблемы, а сейчас работает много разных общественных организаций, которые помогут всё оформить юридически правильно.
Читайте любой договор, любую бумагу, которую вы подписываете. Вдруг там содержится фраза, что председатель КСК может распоряжаться общедомовым имуществом. Есть в законодательстве понятие: «если иное не предусмотрено договором». В данном случае, если человек поставил подпись под «иным условием», что председатель имеет право распоряжаться, и будет судебная тяжба, то ее исход 50 на 50. Потому что — куда вы смотрели, когда подписывали? Поэтому если какая-то позиция в договоре вас не устраивает, когда подписываете, указывайте: «Я не согласен с пунктом (например) 2.2», потому что это противоречит законодательству или просто вас не устраивает.
Если нежилые помещения уже находятся в частной собственности
Такое, как правило, наблюдается в домах советской постройки, в частности в хрущевках, где на первых этажах изначально располагались магазины. В 90-е годы они, чаще всего вместе с подвалами, уходили в частные руки. Сегодня нежилые помещения в новостройках очень активно распродаются застройщиками под те же магазины, офисы, салоны красоты.
Подвал или чердак могут находиться в частной собственности, но никак не коммуникации. А это значит, предприниматель должен платить в КСК за их обслуживание и обеспечивать к ним беспрепятственный доступ. Согласно статье 38 «Закона о жилищных отношениях» доступ обязаны дать после заблаговременного письменного уведомления, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или его замена. В аварийных случаях или при ЧП, которые создают угрозу жизни или здоровью людей, проход должен быть разрешен и без предварительного уведомления.
Что делать, если постройка возведена незаконно
То есть понятно, что для того, что бы возвести личное сооружение в подъезде, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников. Но что делать, если оно есть у соседа, а постройка вам всё равно мешает? Вы можете попытаться оспорить решение общего собрания собственников. Как правило, опытный юрист без труда сможет обнаружить в документе недочёты, по которым его можно будет считать недействительным. Или же вы можете поставить на аналогичное голосование свои интересы, ведь на постройку (кладовку) у соседа не возникает права собственности, он просто обладает правом пользования.
Если же становится очевидным, что никакого собрания собственников не проводилось (даже в заочной форме), а сосед перекрыл доступ у общему имуществу многоквартирного дома. То смело направляйте в жилищную инспекцию жалобу. Они обязаны будут провести проверку по факту вашего обращения. В вашем праве будет запросить экземпляр акта по результатам проверки.
Образец и бланк жалобы вы можете скачать бесплатно у нас в разделе “Образцы документов“.
Если сосед всё равно не соглашается с вашими требованиями – обращайтесь в суд. Если кладовка, пристройка в квартире или иное сооружение возведено незаконно, то суд обяжет того, кто его возвёл, снести за свой счёт.
Наша компания имеет большой опыт в разрешении жилищных споров, в том числе и в вопросах общего домового имущества.