Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка прав требований: что нужно знать и как не ошибиться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Переуступка прав: что такое, особенности заключения договора
Таблица: «Бест-Новострой»
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.
Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.
) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.
Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир Стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.
В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Порядок действий до внесения денег
Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:
- Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
- Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
- Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
- Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
- Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
- Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.
Догор задатка по договору цессии по договору долевого участия
Настоящий Договор прекращает свое действие в течение дней с момента направления вышеуказанного уведомления по адресу Цессионария, указанному в разделе 5 настоящего Договора. В данном случае оформление Сторонами дополнительного соглашения о прекращении действия настоящего Договора не требуется. В случае отказа Цедента от исполнения настоящего Договора в порядке, установленным настоящим пунктом, Цессионарий утрачивает право на уступку права требования, задаток Цессионарию не возвращается.
5.
ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания. 5.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон. 5.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
имеет своей целью замену стороны договора.
Права кредитора – Цедента, переходят к новому кредитору – Цессионарию. Согласие должника при этом необязательно, но новый кредитор обязан уведомить об этом должника. При невыполнении этого требования новый кредитор будет нести все риски, вызванные отсутствием этого уведомления.
Должник может выполнить свои обязательства перед первоначальным кредитором – Цедентом. Права Цедента переходят к Цессионарию в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав.
Для чего Цедент обязан передать Цессионарию все документы, существующие до переуступки права требования. Если сделка требовала государственной регистрации, договор цессии также необходимо зарегистрировать.
- Предмет договора
- Оплата по договору
- Передача права (требования)
- Ответственность сторон
- Форс-мажор
- Конфиденциальность
- Разрешение споров
- Изменение и прекращение действия договора
- Заключительные положения
- Юридические адреса и реквизиты сторон
- Подписи сторон
Договор задатка при переуступке прав по договору долевого участия
Задаток в сумме (сумма задатка указывается в соответствии с приобретаемым лотом), перечисленный Цессионарием по Договору о задатке от «»2018 года в соответствии с платежным поручением № от «»2018 года (далее – Задаток), засчитывается в счет оплаты приобретенной уступки права требования. 2.3. Оставшаяся стоимость уступки права требования за вычетом суммы уплаченного Задатка составляет рублей. 2.4. Цессионарий обязуется оплатить оставшуюся стоимость уступки права требования в течение тридцати дней с момента заключения настоящего Договора по указанным в разделе 5 настоящего Договора реквизитам Цедента.
2.5. Указанные в п.2.3, п.2.4 настоящего Договора обязательства Цессионария по уплате денежных средств считаются исполненными надлежащим образом с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Цедента. 3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 3.1.
Образец предварительного договора задатка переуступки права требования цессии
2.4. Цессионарий обязуется оплатить оставшуюся стоимость уступки права требования в течение тридцати дней с момента заключения настоящего Договора по указанным в разделе 5 настоящего Договора реквизитам Цедента. 2.5. Указанные в п.2.3, п.2.4 настоящего Договора обязательства Цессионария по уплате денежных средств считаются исполненными надлежащим образом с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Цедента.
3.1. Цессионарий обязан надлежащим образом и своевременно в соответствии с условиями настоящего Договора произвести оплату прав требования в полном объеме. 3.2. Цессионарий обязан принять оригиналы документов, подтверждающих право требования по Акту приема-передачи. 3.3. Цессионарий обязан уведомить Должника о состоявшейся уступке права требования с приложением копии настоящего Договора в течение дней с момента подписания Договора.
Цедент уступает Цессионарию право требования, принадлежащее Цеденту на основании документов, подтверждающих право требования (указывается перечень документов, подтверждающих право требования, соответствующий приобретаемому лоту).
Предварительный договор цессии
ЕГРП из управления РосреестраИпотека В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.
- Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
- Оповестить о планируемой продаже менеджера
- Получить согласие и найти покупателя
- Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
- Подписать договор переуступки по форме банка
В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его.
Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).
Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк) Особенности Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве».
○ Для чего нужен такой договор?
После выбора квартиры и достижения согласия по вопросам покупки сторонами, на проведение сделки требуется определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки нужной суммы, получения справок и т.д.
Чтобы в течение подготовительного периода не изменилось намерение о передаче/получении недвижимости, составляется договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения достигнутой договоренности на каждую из сторон.
Следует учитывать, что несоблюдение своих обязательств по данному соглашению ведет к наложению штрафных санкций для возмещения убытков сторон. При этом важно учитывать, что договор аванса должен быть составлен правильно, иначе он вместо правового регулирования отношений сторон может стать инструментом для мошенничества.
Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой — не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).
Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).
Нюансы договора задатка:
- при срыве сделки по вине покупателя задаток полностью остаётся у продавца;
- при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть его в двойном размере.
Чем отличается задаток от аванса
Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрены последствия за прекращение и неисполнение обязательства обеспеченного задатком. За неисполнение покупателем условий по договору – задаток остается у продавца. Если продавец отказывается от исполнения обязательств, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Аванс – денежная сумма, которая вносится в качестве предоплаты в подтверждение исполнение своего обязательства до начала исполнения встречного обязательства. Аванс служит доказательством заключения договора, но не является способом обеспечения его реального исполнения, так как при неисполнении обязательств подлежит возврату.
При внесении аванса покупателем и последующем отказе от совершения сделки купли-продажи покупателем или продавцом, аванс должен быть возвращен покупателю полностью.
Передача задатка обязательно оформляется заключением соглашения о задатке. Для передачи аванса достаточно расписки от получателя.
Соглашение о задатке при покупке квартиры
- В течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Основного договора Цессионарий перечисляет Цеденту аванс в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей, что составляет 10% от Цены Основного договора.
- Оставшиеся денежные средства Цессионарий перечисляет Цеденту в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации Основного договора.
- В обеспечение исполнения обязательств по настоящему Договору Цессионарий передает Цеденту задаток в размере 50 000 (пятидесяти) тысяч рублей в день подписания настоящего Договора.
- При заключении Сторонами Основного договора задаток засчитывается в счет цены Основного договора.
- Если Основной договор не будет заключен по вине Цессионария, задаток останется у Цедента.
- Если Основной договор не будет заключен по вине Цедента, он должен будет вернуть Цессионарию внесенный задаток в двойном размере в течение 10 (десяти) дней после истечения срока для заключения Основного договора.
- Если Основной договор не будет заключен по причинам, не зависящим от Сторон (в том числе, если Застройщик не даст согласие на заключение Основного договора), а также если Стороны расторгнут настоящий Договор по взаимному соглашению, Цессионарий возвращает Цеденту задаток в полном объеме в течение 3 (трех) дней.
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
- Сторона, права и интересы которой были нарушены вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных этим убытков.
- В случае уклонения или отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора, указанная Сторона обязана уплатить другой Стороне неустойку в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.
- Соглашение о задатке при заключении договора найма жилого помещения
- Образец. Договор о задатке
- Соглашение о задатке при заключении договора купли-продажи жилого помещения
- Примерная форма соглашения о задатке
- Соглашение о задатке (посуточная аренда квартиры)
- Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры
Понятие задатка определено ст. 380 Гражданского кодекса. Это денежная сумма, которая передается одной стороной договора другой стороне:
- в счет причитающихся платежей по договору сделки;
- для гарантии, что основной договор будет заключен;
- в целях обеспечения исполнения условий соглашения.
При покупке квартиры задатком является часть денежных средств от ее общей стоимости. Расчет по основному договору купли-продажи квартиры будет производиться с учетом ранее переданного задатка. Передача денег должна производиться по соответствующей расписке, оформленной в простой письменной форме.
Важно! Задаток возвращается в двойном размере по вине продавца, если же виноват покупатель ему придется вернуть полную стоимость переданной суммы (ч. 2 ст. 381 ГК РФ).
Другим видом гарантийного платежа части средств за приобретаемую недвижимость является аванс. Его передача также оформляется договором. Не следует отождествлять понятия аванса и задатка, их суть различна.
Договор о задатке образец переуступка прав требования
Право требования переходит от Цедента к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент подписания настоящего Договора.
Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.
Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг.
От вам потребуется:
- Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
- Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
- Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
- Паспорта покупателя и продавца
Также не нужно спешить с выбором застройщика и покупкой.Проверка застройщика должна проводиться не один день. От фирмы лучше отказаться, если она делает предложение заключить предварительный договор долевого участия.Это яркое нарушение закона!
артем 20.04.2019 в 10:30 Здесь есть свои нюансы , покупателю нужно задуматься почему ему предлагают продать по переуступке прав и все узнать о компании застройщике возможно она не добросовестна в чем то -это повод насторожится.
Настоящий Договор прекращает свое действие в течение дней с момента направления вышеуказанного уведомления по адресу Цессионария, указанному в разделе 5 настоящего Договора.
Долевое строительство Важно Настоящий Договор прекращает свое действие в течение дней с момента направления вышеуказанного уведомления по адресу Цессионария, указанному в разделе 5 настоящего Договора.
Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами.
Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.
Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.
Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.
Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него.
Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора.
- Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
- Переуступка прав по договору долевого участия (дду)
- Соглашение о задатке и договор участия в долевом строительстве мкд
- Покупка квартиры по договору переуступки прав
- Договор уступки прав требования с задатком
- Долевое строительство
- Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы
- Переуступка права требования на квартиру по договору долевого участия
Договор задатка при переуступке прав по договору долевого участия Задаток в сумме (сумма задатка указывается в соответствии с приобретаемым лотом), перечисленный Цессионарием по Договору о задатке от «»2018 года в соответствии с платежным поручением № от «»2018 года (далее – Задаток), засчитывается в счет оплаты приобретенной уступки права требования. 2.3.
Важно Именно поэтому не получится осуществить эту сделку по принципу «пришел, увидел, победил».
Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный.
Как правильно составить договор задатка?
Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.
Обязательные реквизиты соглашения о задатке:
- Дата и место составления договора.
- Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
- Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
- Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:
- почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- площадь помещения;
- полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
- и иные технические характеристики.
- Способ и порядок передачи задатка.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
- Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
- Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.
Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.
Особенности оформления задатка в зависимости от условий
В зависимости от условий совершения сделки оплата продавцу задатка может иметь свои особенности:
- У нескольких собственников — все они должны быть включены в соглашение о задатке и подписать его. Получение задатка одним из собственников может повлечь в дальнейшем претензии со стороны других собственников.
- С обременением по ипотеке — при необходимости погашения долга по ипотеке деньгами продавца задаток оформляется из расчета этой суммы.
- По договору долевого участия в строительстве – стороной, принимающей задаток, будет являться юридическое лицо.
- Если от имени продавца выступает представитель – в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, позволявшие получить задаток вместо собственника. В противном случае только собственник вправе принять задаток.