Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Как оформить выделение долей?
Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.
Его подписывают все участники процесса. После этого проходится процедура государственной регистрации перехода прав собственности детям. Для этого следует прийти в соответствующие органы, предварительно собрав нужные документы.
Важно! Если к моменту исполнения обязательств в семье появился еще один или несколько детей, они тоже должны стать обладателями своих долей собственности.
Срок воплощения обязательств может растянуться на годы, ведь ипотека редко выплачивается за несколько лет. Однако это не означает, что их необязательно исполнять. Государственные органы следят за целевым использованием материнского капитала.
Юридические сложности с выделением долей
Вопросы, которые касаются реализации прав несовершеннолетних и защиты их интересов, предполагают особое отношение со стороны органов опеки и других надзорных органов. Процедура выделения долей после погашения ипотеки маткапиталом постоянно меняется, возникают новые требования со стороны законодательства.
Во избежание оспаривания сделки для благополучного наделения детей имуществом в соответствии с буквой закона к составлению соглашения рекомендуется привлекать опытного юриста.
Не менее полезна юридическая поддержка, когда нужно проверить квартиру, планируемую к покупке, если есть риск, что жилье покупалось за счет средств материнского капитала. Покупатель может самостоятельно проверить недвижимость, запросив справку об использовании маткапитала в ПФР, либо доверить проведение юридической экспертизы профессиональным юристам.
Как погасить текущую ипотеку материнским капиталом
Дано: материнский капитал и ипотека. Пошагово рассмотрим, что со всем этим делать.
- Для начала нужно получить в банке специальную бумагу о том, что на вас оформлена (или оформляется) ипотека, — справку об остатке кредита. Сотрудник банка должен указать в ней данные заёмщиков, номер договора и сумму долга, а также реквизиты банка для перечисления средств материнского капитала. Такую справку нужно заказывать заранее. Многие банки принимают заявки через личный кабинет.
- Оформляется нотариальное обязательство о том, что собственность будет переведена в долевую.
- Далее потребуется заявка на погашение ипотеки маткапиталом. Можете лично прийти в Пенсионный фонд, а можно подать заявление через Госуслуги, в МФЦ или на сайте того же Пенсионного фонда.
В чем сущность нововведения
Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!
Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Особенности выделения долей
Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.
Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.
В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.
Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
Выделение долей в квартире после покупки недвижимости с использованием материнского капитала
Материнский капитал представляет собой форму государственной поддержки семей, в которых имеются дети. Согласно статистике большая часть владельцев соответствующих сертификатов принимает решение об использовании маткапитала для приобретения недвижимости.
Справка! В 2021 году размер материнского капитала составляет 466 617 рублей.
С точки зрения законодательства средства МК принадлежат не только его владельцу, но и всем членам семьи. В этой связи жилищные права каждого из них должны быть обеспечены при совершении сделки с использованием средств государственной поддержки.
Иными словами, речь идет о выделении долей в праве на недвижимое имущество. В силу требований закона это является обязательным.
Наиболее простым способом выделения долей детям является прямое указание на это в договоре купли-продажи. Однако это возможно лишь в тех случаях, когда жилье приобретается на маткапитал с привлечением собственных денежных средств и накоплений.
В тех случаях, когда семья берет кредит на покупку недвижимости, сразу выделить доли детям возможно не всегда и необходимо это сделать после погашения ипотеки. То же касается и приобретения жилья в строящемся МКД.
В этом случае в обязательном порядке составляется письменное обязательство, согласно которому владелец маткапитала обязуется выделить доли после снятия обременения или по приобретению права собственности.
Наличие документов, подтверждающих выделение долей детям, или соответствующее обязательство является необходимым для положительного решения ПФР в части удовлетворения заявления на распоряжение средствами МК.
Полезно также почитать: Индексация материнского капитала по годам
Правила составления обязательства у нотариуса
В пункте 5 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий говорится, что обязательство должно быть засвидетельствовано в установленном законом порядке. Это значит, что документ должен заверить нотариус или лицо, обладающее аналогичными полномочиями. Бумага, составленная без участия специалиста, юридической силы не имеет. ПФР не примет её. Однако нотариус обязан лишь удостоверить обязательство выделения долей после погашения ипотеки материнским капиталом. Услуги по подготовке бумаги заказывать не обязательно. Можно оформить обязательство на выделение долей детям по материнскому капиталу при ипотечном кредите самостоятельно, используя готовый образец. В документе потребуется отразить:
- ФИО, дату и место рождения, паспортные данные, место проживания составителя бумаги.
- Дополнительные идентификационные реквизиты – информация из свидетельства о рождении, ИНН, СНИЛС. Можно отразить только один дополнительный реквизит.
- Сведения о недвижимости с указанием её местоположения, кадастрового или инвентаризационного номера.
- Характеристика помещения.
- Сведения об ипотечном договоре.
- Факт наличия обязательств по передаче доли в заранее определенном размере в пользу каждого из детей.
Выделение доли детям при использовании материнского капитала
Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г.
№ 256-ФЗ предусмотрено право граждан на получение госсубсидии — материнского капитала, используемого преимущественно для улучшения жилищных условий таких семей.
При этом жилье, приобретенное за счет средств МСК, по закону они обязаны оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей.
Единый срок для такого оформления ст. 10 закона № 256-ФЗ не установлен, так как:
- передача жилья в долевую собственность семьи может происходить как непосредственно в момент заключения сделки, так и через много месяцев и лет после ее завершения;
- в жизни существует достаточно ситуаций, когда в принципе невозможно передать недвижимость сразу в момент совершения сделки в общую собственность всех членов семьи (в особенности — в отношении несовершеннолетних детей).
Какие документы понадобятся при регистрации
В федеральном законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 о поддержке семей с детьми нет никаких указаний о том, как должно происходить распределение долей в жилье, оплаченном средствами материнского капитала. Таким образом, доля каждого из родителей и детей определяется супругами самостоятельно, по договоренности.
Так как размер минимальной или максимальной доли не установлен, собственность родителей может превышать собственность детей. В дальнейшем такую недвижимость будет значительно проще обменять, особенно, если оформляется договор ипотеки. Если у детей большие доли — сделать это сложнее, банки предпочитают избегать сделок, в которых в залоге оказывается жилье с несовершеннолетними собственниками.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу бывает двух типов:
- С начальным оформлением недвижимости в общую собственность получателя сертификата и его супруга (без необходимости составления соглашения о разделе общего имущества, нажитого в браке).
- С переводом жилья в общую собственность без выделения долей (без начального выделения долей супругам).
В соглашении необходимо указать следующие данные:
- Дату и место заключения сделки.
- ФИО сторон соглашения, их паспортные данные и адреса регистрации.
- ФИО детей, даты рождения, серию и номер свидетельств о рождении. Если есть паспорт — паспортные данные.
- Описание недвижимости и ее адрес.
- Вид собственности (совместная или долевая), а также размер долей действующих собственников.
- Наименование правоустанавливающего документа и его номер.
- Размеры долей всех членов семьи, условия их распределения.
- Условия возможного перераспределения собственности в будущем.
- Подписи участников.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
По факту — это нарушение федерального закона. По иску заинтересованных лиц, а это могут быть органы опеки, прокуратура, родителей привлекут к ответственности и обяжут произвести выделение долей детям при использовании материнского капитала на покупку жилья. Хуже, если суд рассмотрит это как мошенничество и, соответственно, вынесет наказание по этой малоприятной статье Уголовного кодекса.
Кроме того, проблемы могут возникнуть при продаже квартиры. Стараясь избежать неприятностей, факт использования материнского капитала на приобретение продаваемого жилья стараются выявить риэлторы. В ином случае сделка может быть признана недействительной по суду с применением последствий ее недействительности.
Таким образом, лучше не рисковать репутацией, и своевременно выделить доли детям, тем более что они, как правило, невелики. Это имеет принципиальное значение при продаже жилья по следующим причинам:
-
Квартира, в числе собственников которой числятся несовершеннолетние дети, может быть продана только по согласованию с органами опеки. Они потребуют от родителей обязательство, что в новом купленном жилье они получат эквивалентную долю собственности в праве.
-
Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних лиц в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса (ст. 54 № 218-ФЗ).