Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: дарственная или договор купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Налог с продажи квартиры
При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.
Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.
При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:
- любой из супругов;
- кровные или усыновленные дети, внуки;
- отец или мать, а равно и их родители;
- полнокровные и неполнокровные братья, сестры.
Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.
Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:
- Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
- Имеются ли обременения (ипотека, залог);
- Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);
Чем отличается договор дарения от купли-продажи
Для того чтобы выделить преимущества и недостатки договора дарения и купли-продажи для последующего их сравнения, приведем таблицу:
| Критерии | Договор дарения | покупка-продажи |
| Возмездность | Встречного предоставления нет | За полученное имущество необходимо внести определенную плату |
| Предмет | Может быть как имущество движимое и недвижимое, так и имущественные права, а также освобождение от имущественной обязанности | Только имущество (в отдельных разновидностях договора допускается продажа тех или иных прав) |
| Форма | Письменная, нотариально удостоверенная (если речь идет о передаче недвижимости) | В большинстве случаев достаточно простой письменной формы |
| Расторжение | В исключительных случаях даритель может отменить дарение | По взаимному согласию сторон или по инициативе одной из стороны в исключительных случаях, прописанных в соглашении |
Из данной таблицы видно, что эти два вида договора кардинально отличаются друг от друга, поэтому зачастую очень сложно сделать вывод о том, какой из них лучше. Все зависит от ситуации, предшествующей заключению.
Дарственная на недвижимость: квартиру, дом, машину плюсы и минусы
Как было установлено выше, главным преимуществами договора дарения считаются всевозможные налоговые послабления. Поэтому оформляя дарственную на недвижимость плюсом станет освобождение дарителя от налога на прибыль и одаряемого (если он близкий родственник) от налога на имущество. Еще одним плюсом является и то, что в дарственной, в большинстве случаев, можно указать практически любую стоимость дара.
Говоря о минусах договора дарения нужно отметить, что опасно заключать подобного рода сделки с посторонними лицами. Гражданским кодексом закрепляется возможность обещания дарения в будущем. Такими уловками часто пользуются мошенники и посягают на жизнь и здоровья гражданина для получения желаемого недвижимого имущества.
Машина относится к движимому имуществу и на нее распространяются в большинстве своем все положения, указанные выше. Плюсом такого договора является то, что переход права в этой ситуации в уполномоченных государственных органах регистрировать не нужно.
Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи представляет собой обязательно возмездную сделку. Продавец обязуется предоставить покупателю квартиру, свободную от обременения и в техническом состоянии, которое было предварительно оговорено сторонами. В договоре указывается полная стоимость недвижимости, обозначается информация о лицах, которые остаются проживать на жилплощади (обладают правом пользования жильем).
В сделке обозначают:
- дату и место оформления;
- информацию о продавце – Ф.И.О., наименование организации, когда продавцом выступает юридическое лицо; паспортные данные, сведения о представителе компании-продавца;
- информацию о покупателе – Ф.И.О., паспортные данные, сведения о компании-приобретателе;
- предмет и объект договора: передача недвижимости – конкретной квартиры или другой жилплощади;
- срок и порядок перехода права собственности на жилплощадь;
- полную информацию о квартире – адрес ее нахождения, этаж, метраж;
- доскональную стоимость объекта – следует указать, что она является окончательная;
- порядок перечисления средств и реквизиты сторон.
Если на недвижимость существуют обременения, то в договоре нужно обязательно об этом указать. Квартира, которая находится в залоге, может быть продана, но для этого требуется согласие залогодержателя. Само обременение останется за квартирой, даже если у нее изменится собственник. К договору также прилагается акт приема-передачи квартиры, в котором указывается порядок передачи недвижимости, а также сведения о том, что у покупателя нет претензий к продавцу относительно качества жилплощади.
Особенности составления ДД
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
Подарок от чистого сердца
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Если вы собираетесь осуществить сделку дарения или купли-продажи, и не знаете, как наиболее выгодно ее оформить, то мы можем советовать вам, если вы с оппонентом не являетесь близкими родственниками, осуществлять оформление в соответствии с реальным назначением сделки.
Если собираетесь осуществить передачу жилплощади в дар – дарите, если продавать – оформляйте соответствующий договор. Застрахуйте себя от несправедливости и обмана при помощи законодательства.
Теперь, когда вам известны все аспекты успешного проведения сделки дарения и купли продажи вы без труда осуществите данную процедуру. Помните о том, что неспроста законодатель разделяет данные сделки.
Это сделано для того, чтобы в случае нарушения ваших прав наиболее адекватно их защитить и обойтись меньшими потерями.
И пусть за это придется заплатить весьма внушительный налог, но зато вы будете абсолютно спокойны по поводу того, что кто-то, где то мог обмануть вас.
Все пройдет отлично, если вы будете следовать букве закона и не нарушите законодательство.
Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).
Особенности договора купли-продажи
Данный способ отчуждения жилья происходит на платной основе. Продавец передает покупателю часть квартиры, а тот оплачивает ее стоимость. Договор требует нотариального удостоверения. Расходы стороны обычно делят пополам.
Еще одна особенность договора – продавец освобождается от налоговых обязательств. При условии, что жилье находится в его собственности свыше трех лет.
Если имущество пребывает в общей собственности нескольких граждан, то продавец должен первоначально предложить выкупить свою часть остальным совладельцам. Условия сделки должны быть такими же, как при продаже жилья третьим лицам. Предложение о выкупе части квартиры направляется через нотариуса. Совладельцам дается ровно месяц для принятия решения. По истечении срока собственник может продать жилье третьим лицам.
Сравнение двух видов договоров
В таблице представлены различия между двумя видами соглашений:
| Основание для сравнения | Договор купли-продажи | Дарственная |
|---|---|---|
| Участники сделки | Продавец/покупатель | Даритель/выгодополучатель |
| Форма соглашения | Письменная | Письменная |
| Нотариальное удостоверение | Обязательно | Обязательно |
| Предмет соглашения | Отчуждение имущества в собственность другому человеку за конкретную цену | Безвозмездная передача жилья в собственность другому человеку |
| Объект сделки | Часть квартиры
(местонахождение, общая/жилая площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер) |
|
| Права/обязанности сторон | Перечень широкий | Перечень значительно уже |
| Ответственность за нарушение обязательств | Неустойка, штраф или начисление процентов за пользование чужими деньгами | Отсутствует |
| Обязательные условия | Ссылка на наличие/отсутствие обременений/арестов
Данные о лицах, за которыми сохраняется право пользования комнатой Информация о правоустанавливающих бумагах на часть квартиры Ссылка на проведение регистрации права |
|
| Регистрация права собственности | Обязательно. Правообладателю нужно обращаться в Росреестр. Размер госпошлины и список документов практически одинаков в обоих случаях. Процедура осуществляется в рамках с ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 | |
| Акт приема-передачи | Обязателен | Не обязателен |
| Налогообложение | Продавец платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки | Выгодополучатель платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки |
| Налоговые льготы | Продавец не платит НДФЛ. Основание – имущество принадлежит ему более трех лет. Покупатель вправе воспользоваться налоговым вычетом |
Выгодополучатель не платит НДФЛ. Основание – сделка совершается между членами семьи |
Что дешевле, дарственная или купля-продажа между родственниками?
При дарении имущества близкому родственнику ни одна из сторон не несет налоговые расходы. Другая ситуация, когда степень родства дальняя или даритель и одаряемый посторонние друг другу. Тогда налоговый орган рассматривает подарок, как доход, и обязывает одаряемого заплатить с него в бюджет 13% НДФЛ.
Сделка купли-продажи облагается налогом с дохода, если продавец владел продаваемым объектом менее обязательного срока владения. Тогда считается, что он получил доход, по которому обязан отчитаться и заплатить НДФЛ. При этом покупатель может обратиться в ФНС за возвратом уплаченного им в бюджет налога с покупки при условии, что ранее таким правом не пользовался.
В результате обеих процедур передачи возникает необходимость в государственной регистрации перехода права собственности. Необходимо уплатить госпошлину, которая одинакова и составляет 2 000 рублей для физических лиц.
Отличия договоренностей
В принципе, мы уже обсудили, чем отличается дарственная от купли-продажи. Но предлагаем систематизировать эту информацию.
| Дарственная | Договор купли-продажи |
|---|---|
| Не требует уплаты государственной пошлины. | Если вы владели квартирой менее 3-5 лет, то нужно будет платить налог. Но его размер будет зависеть от того, имеют ли стороны право на налоговые вычеты. Если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, то платить придется по максимальной ставке. |
| Нотариальное заверение не обязательно, но крайне рекомендуется. | Не нужно регистрировать у нотариуса. |
| Может стать удачным решением в ситуациях с долевой собственностью. | Если собственность долевая, то ничем не облегчит ситуацию. |
| Передаточный акт не требуется. | Нужен акт приема-передачи. |
| Имущество не нужно будет делить при расторжении брака. | При разводе придется делить собственность с бывшим супругом. |
Список необходимых документов
Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:
- Само соглашение.
- Правоустанавливающие бумаги на имущество.
- Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
- Паспорта сторон.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Для процедуры дарения потребуются:
- Договор дарения.
- Правоустанавливающие документы на имущество.
- Оценочный акт.
- Если речь о недвижимости – кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
- Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
- Квитанция об уплате госпошлины.
В каждом случае список бумаг может быть расширен.