Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры близкому родственнику: как не совершить ошибок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Правила оформления договора
Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:
- Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”.
- Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира.
- Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации).
- Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь).
- Кадастровую стоимость квартиры.
- Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав.
- Реквизиты и подписи сторон.
Виды дарственной на квартиру
- Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
- Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.
Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?
Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если
- стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
- у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
- у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Дарение квартиры: 5 простых шагов
С основными понятиями познакомились. Теперь разберёмся с тем, что нужно делать по факту.
- Составьте договор дарения. Можно воспользоваться типовыми бланками, которые легко находятся в Интернете, или проконсультироваться с юристом, если есть какие-то нюансы. Договор составляется в трёх экземплярах.
- Подготовьте пакет документов. Помимо самого договора дарения также потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого, а так же документы подтверждающие родство
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности
- нотариально заверенное согласие на дарение доли квартиры, если она нажита в браке
- Оплатите государственную пошлину. На сегодняшний день её размер составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины приложите к пакету документов.
- Подпишите договор.
- Передайте документы сотруднику МФЦ. Он просмотрит документы, проверит правильность их заполнения и выдаст расписку о приёме документов. На регистрацию сделки отводится 10 дней. Возможно увеличение срока ожидания на 3-4 дня, поскольку потребуется дополнительное время для отправки документов в Росреестр из МФЦ. Процесс регистрации можно отслеживать при помощи номера, который будет указан в расписке.
После окончания срока ожидания необходимо будет прийти в МФЦ, в котором вы подавали документы, и забрать ЕГРН на имя одаряемого и договор дарения с отметкой о переходе права.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Что требуется от участников соглашения
Переход собственности контролируется со стороны государства во избежание неправомерных манипуляций и охраны особо уязвимых категорий граждан (несовершеннолетних, людей с расстройствами психики). Поэтому, передать жилье в дар целиком или частично могут только:
- дееспособные лица, осознающие собственные действия, контролирующие поступки. Человек, не достигший совершеннолетия, не вправе сделать подобный подарок самостоятельно;
- люди здоровые психически и заключающие контракт добровольно. Если выяснится, что даритель находился под давлением или не осознавал, что делает, документ признают недействительным;
- граждане, имеющие право на жилье, которое передают в дар. Только владея жилплощадью по закону, собственник может распоряжаться ею по своему усмотрению.
Где составить договор дарения и как оформляется дарственная
Чтобы осуществить процедуру передачи жилья, можно обратиться за помощью в риелторскую или юридическую организацию. Сотрудники этих служб сами занимаются подготовкой всего необходимого. Клиенту остается только поставить свою подпись в указанном месте. Планируя воспользоваться сторонним содействием, имейте в виду – услуги юристов обычно обходятся дешевле аналогичных, предоставляемых риелторами.
Еще один вариант – оформить контракт через Многофункциональный центр. В ряде отделений МФЦ функционируют обособленные коммерческие подразделения, занимающиеся заполнением договорных шаблонов за небольшую плату.
Кроме того, в соответствующих ситуациях составить бумагу можно в нотариальной конторе. Обратиться к нотариусу придется в момент перехода доли жилплощади (если подарить часть недвижимости хочет только один из собственников). Разбираясь с порядком оформления договора дарения при передаче квартиры близкому родственнику и нужным перечнем документов, следует помнить, что прибегнуть к его услугам может любой желающий.
Никто не запрещает гражданину-дарителю составить соглашение самостоятельно.
Оформление дарственной на квартиру в МФЦ: пошаговая инструкция
Начнем с определения договора дарения, который можно считать сделкой, заключаемой одновременно с двух, сторона, одна из них принимает недвижимость безвозмездно, то есть в дар. Обе стороны должны присутствовать на всех этапах сделки. После устного обсуждения всех этапов нужно переходить к официальному оформлению документов через МФЦ. Пошаговое оформление договора о дарении должно следовать следующему алгоритму:
- Подготовить все необходимые бумаги для оформления.
- Записаться на прием в МФЦ и прийти на него. Это сделать можно живой очередью, по электронному талону, или записаться заранее через сайт, возможно позвонить в нужное вам отделение.
- Оплатить пошлину.
- Написать и принести специалисту в МФЦ заявление.
- Получить уведомление о получении специалистом документов.
Что такое договор дарения?
Это договор, по которому один участник сделки дарит право собственности на квартиру или дом другому участнику. Сторона, которая дарит имущество, называется дарителем. Сторона, которая принимает подарок, — одаряемым.
Такая сделка имеет ряд особенностей:
-
Подарить квартиру или дом может исключительно собственник. Физлицо может подарить недвижимость другому физлицу, юрлицу или государству.
-
Дарение — сделка двух сторон. Одаряемый вправе отказаться принимать недвижимость.
-
Обязательное условие договора дарения — даритель ничего не получает взамен. Продавать недвижимость под видом дарения незаконно. Суд такую сделку отменит.
-
Чтобы договор вступил в силу, важно зарегистрировать передачу прав через Росреестр.
-
Договор дарения не имеет срока.
Законом предусмотрены требования к дарителю:
-
Дарить недвижимость может только совершеннолетний и дееспособный собственник.
-
Даритель должен находиться в здравом уме и осознавать происходящее. Если окажется, что бумаги были подписаны под давлением, а собственник, в силу состояния психического здоровья, не осознавал своих действий, сделку признают недействительной.
Как отменить дарственную?
Для отмены дарения нужны веские причины, просто передумать недостаточно. Закон предусматривает несколько ситуаций, в которых сделку отменят:
-
Одаряемый покушался на здоровье и жизнь семьи дарителя или его самого.
-
Материальное положение дарителя ухудшилось, а подаренное имущество могло бы закрыть задолженности.
-
Одаряемый обращается с недвижимостью таким образом, который может привести к ее полной утрате. В таком случае тому, кто имущество подарил, придется доказать в суде, что подаренное представляет для него большую неимущественную ценность.
-
Если одаряемый умер раньше дарителя. При этом условие должно быть изначально указано в договоре.
Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?
В число близких родственников входят:
- супруги,
- дети (усыновленные),
- родители (усыновители),
- бабушки,
- дедушки,
- внуки,
- родные братья (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать),
- родные сестры (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать).
Отрицательные стороны договора дарения
Есть три основные обстоятельства, которые относят договор дарения к нежелательным сделкам.
Первое обстоятельство касается непосредственно сторон договора дарения и его налогообложения. Договор дарения, оформляемый между посторонними лицами, т.е. не близкими родственниками, облагается налогом. Налог в размере 13% от стоимости имущества обязано оплатить лицо, которое получает в собственность дар. Таким образом, одаряемый несет значительные расходы, связанные с необходимостью оплаты налога, а это существенное обстоятельство, в соответствии с которым стоит задуматься о необходимости оформления именно договора дарения.
Второе обстоятельство заключается в том, что договор дарения является безвозмездной сделкой. Следовательно, его проще признать недействительным, после чего одаряемый может быть лишен приобретенной по дарению собственности. Безусловно, нельзя говорить, что любой договор дарения легко признать недействительной сделкой. Однако если такой договор заключается с престарелыми лицами или социально незащищенными собственниками, не имеющими иного жилья, или в процессе оформления договора дарения имели место события, которые могли повлиять на психическое состояние дарителя, то договор дарения можно отменить, признав его недействительным.
Третье — договор дарения безусловная сделка. Это означает, что передавая в собственность одаряемого свое имущество, даритель не вправе возложить обременения на такое имущество или установить обременение в свою пользу. Например, прописать в договоре, что в передаваемой в дар квартире даритель имеет право пожизненного проживания, или желает, чтобы в такой квартире проживали иные близкие или родные дарителя, что можно сделать, к слову, при оформлении завещания или договора купли-продажи.
Как оформить дарственную на квартиру?
Как и в любом другом договоре дарения в договоре дарения недвижимости участвуют две стороны, одна сторона должна изъявить желание подарить, а другая должна выразить желание принять подарок. Дарственная оформляется в простой письменной форме и проходит государственную регистрацию.
Договор также может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательной процедурой. Регистрация договора осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы. Следует знать, что официально право собственности переходит к одаряемому только после регистрации в Регистрационной службе. После подписания договора дарения, одаряемому уже можно передавать ключи и он уже может пользоваться подаренной ему квартирой. Но право собственности нужно официально зарегистрировать.
Дарственная на долю в квартире
Отдельно неоходимо сказать об оформлении договора дарения на долю в квартире. Человек, владеющий долей в квартире, как правило, совершенно уверен, что может подарить ее безо всяких проблем. Однако здесь имеются определенные юридические тонкости. В частности, дарственная на долю в квартире должен быть зарегистрирован в ФРС (Федеральной регистрационной службе). В противном случае сделка будет признана ничтожной. Также одаряемый может отказаться от принятия дара.
Квартира может быть в собственности с выделением доли (долевая собственность) либо без таковой – совместная собственность.
Если квартира принадлежит гражданам на праве совместной собственности, то дарение доли возможно только при наличии согласия всех собственников. Стороны подписывают соглашение об определении долей и регистрируют его у нотариуса или в органах юстиции. При отсутствии согласия между собственниками жилья вопрос будет решен в судебном порядке на основании заявления. При долевой собственности гражданин, желающий ее подарить, не обязан уведомлять об этом остальных владельцев.