Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
МФЦ — это лишь посредник между сторонами сделки и Росреестром. В задачи сотрудника входит проверка всех предоставленных документов. Процедура регистрации проходит в регистрирующем органе.
Обязанность МФЦ — проверить полноту и достоверность предоставленных данных.
Если документы собраны не в полном объеме либо в них содержатся ошибки, сотрудник вправе отказать в оказании услуги.
Специальной формы “отказного” документа нет. Но при этом сотрудник не может изложить претензии на словах. Он обязан дать письменный отказ с указанием причин.
Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.
| № п/п | Этап подготовки | Примерный срок |
|---|---|---|
| 1 | Оформление технического паспорта | от 30 дней |
| 2 | Направление уведомления | 30 дней с момента вручения |
| 3 | Подготовка документов | 2-3 дня |
| 4 | Оформление договора | 2 дня |
| 5 | Государственная регистрация | от 7 дней |
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Какие этапы включает сделка купли-продажи?
Проведение сделки купли-продажи жилого помещения подразумевает осуществление ряда необходимых действий. Подробнее о них — в таблице.
Разработать и изложить ключевой документ сделки стороны могут и самостоятельно, однако рекомендуется подключить к нему опытных юристов, способных гарантировать безопасность и результативность процедуры
Заключение сделки купли-продажи
Для этого сторонам необходимо проставить свои подписи на всех экземплярах договора (их должно быть как минимум три). Нотариальное удостоверение документа здесь не требуется, но может быть произведено по желанию. Исключение — продажа доли жилплощади или участие в сделке несовершеннолетнего. В этом случае визит в нотариальную контору является необходимым условием действительности договора
Государственная регистрация сделки
Официально владельцем квартиры покупатель становится не после подписания договора, а после регистрации возникновения у него права собственности на объект. Уполномочен на проведение данной процедуры орган государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), которому прежний и настоящий собственники должны направить договор и заявления с соответствующей просьбой.
Отдельно следует упомянуть о порядке расчетов между покупателем и продавцом. Для этого существует несколько способов. Самые популярные из них — с участием незаинтересованного посредника (нотариуса, риелтора, эскроу-агента) и через банковскую услугу (закладка денежных средств в ячейку, открытие аккредитива и т. п.).
В любом случае выбор варианта передачи остается за сторонами договора и законодательством он никоим образом не регламентирован. Так же, как и момент получения денег продавцом. Однако распространенной практикой является произведение расчетов уже после государственной регистрации права собственности.
По завершении регистрации и передачи денег за покупку сделка считается оформленной, а новому владельцу остается только внести данные об изменении собственника в документации на жилье и квитанциях по оплате коммунальных услуг.
Для регистрации и оформления договора купли-продажи недвижимости потребуются следующий список документов:
- Удостоверения личности всех участников сделки.
- Договор.
- Выписка из ЕГРН.
- Доверенности добровольных представителей.
- Документы, подтверждающие правомочия законных представителей (свидетельство о рождении продавца/покупателя, решение органа опеки и попечительства о назначении опекуна, др.).
- Разрешение органа опеки и попечительства на продажу, если прежним собственником являлось лицо младше 18 лет, либо лишенное дееспособности.
- Технический план квартиры.
Указанный перечень бумаг является исчерпывающим не во всех случаях. При определенных обстоятельствах дополнительно к нему может потребоваться ряд дополнительных бумаг. Подробнее: Какие документы нужны для купли-продажи квартиры
Список самых распространенных услуг:
- Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о ключевых характеристиках жилплощади и ее прежних владельцах — представляется бесплатно, в течение 5 дней с момента получения Росреестром соответствующего запроса.
- Выдача документов и выписок с информацией о праве собственности, зарегистрированном до 31.01.1998 — бесплатно, не более 14 рабочих дней.
- Решение вопросов относительно использования в покупке жилья средств с материнского капитала — срок ожидания составляет 1 месяц.
Для получения документов одним пакетом от заинтересованных лиц потребуется заявление и удостоверение личности.
Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)
Когда объектом сделки является доля, принадлежащая ребёнку, алгоритм действий будет несколько иным. Прежде всего, родителям или законным представителям, планирующим осуществить продажу, нужно будет получить одобрение органов опеки. Важно понимать, что купля-продажа доли в квартире в 2019 году окажется возможной только в том случае, если продавец докажет, что интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены. Говоря иными словами, в результате манипуляций с жильём, малыш не должен пополнить ряды бездомных. Уполномоченные инстанции не допустят продажи, если:
- Квартира является единственной жилплощадью ребёнка;
- Сделка станет причиной ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.
Процесс выделения доли в квартире
Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.
Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.
На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.
Можно ли зарегистрировать договор в МФЦ
МФЦ представляет собой посреднический центр, который принимает заявления и отдает готовые документы. Самостоятельно сотрудники ничего не делают – у них нет на это полномочий. Услуги центра предоставляются всем без исключения. Здесь же можно оплатить госпошлину.
Преимущества центра заключаются в возможной записи на прием в удобное время. Аналогично обстоят дела и при получении готовых документов – в нашем случае свидетельств о праве собственности на недвижимость.
Помимо прочего, в МФЦ вы можете:
- получить выписку из ЕГРН на свое имущество;
- оформить проведенные изменения в инвентаризационных данных технического паспорта;
- воспользоваться материнским капиталом, что также может потребоваться при регистрации сделки купли-продажи;
- получить справку финансово-лицевого счета.
Возможные проблемы при регистрации
Из возможных проблем при регистрации можно выделить только большие живые очереди. Подобное происходит в регионах, где имеется только один МФЦ на весь населенный пункт. В крупных городах работает несколько центров, что снижает нагрузку на госструктуру. Чтобы не стоять в очереди, разумнее записаться на прием заранее. Для этого можно воспользоваться порталом Госуслуги, официальным сайтом МФЦ или звонком по телефону в выбранное отделение.
К другим трудностям, с которыми могут столкнуться стороны сделки, относят неверные сведения, внесенные в выписки и справки. Для получения корректных документов потребуется время, а это чревато необходимостью брать новые справки и выписки, у которых заканчивается срок действия.